平成24年　2012年　宅建過去問

［問  1 】  民法第 94 条第 2 項は、相手方と通  じてした 虚偽の意思 表示の無効は「善意の第三者に対抗 することが できない c 」と定めている。次の 記述のうち、民法の規定 及び判例によれば、同項の「第三者」に該当しないものはどれか。

1.     Aが所有する甲土地につ き、A とBが通謀の上で売買契約を仮装し、 AからB に所有権移転登記がなされた場合に、 B 名義の甲士地を差し押さえた B の債権者C
2. Aが所有する甲土地につ き、 A とBの間には債権債務関係がないにもかか わらず、両 者が

通謀の上でB のために抵当権を設定し、その旨の登記が なされた場合に、 B に対する 貸付債権を担保するために B から転抵当権の設定を受け た債権者C

•     Aが所有する甲土地につ き、A とBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからB に所有権移転登記がなされた場合に、 B が甲土地の所有権を有しているものと信じてB に対して 金銭を貸し付けた C
• A とBが通謀の上で、 A を貸主、 B を借主とする金銭消   費貸借契約を仮装した場         合に、当

該仮装債権を Aから譲り受けたC

【問     2 】    代理に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものは           どれか。

1.     未成年者が代理人となって締結した契約の効果は、当該行為を行うにつき当該未成年者の法定代理人による同意がなければ、有効に本人に帰属しない。
2.     法人について即時取得の成否が間題となる場合、当該法人の代表機関が代理人によって取  引を行ったのであれば、即時取得の要件である善意・無過失の有無は、当該代理人を基準に   して判断される。
3.     不動産の売買契約に関して、同一人物が売主及び買主の双方の代理人となった場合であっても、売主及び買主の双方があらかじめ承諾をしているときには、当該売買契約の効果は両 当事者に有効に帰属する。
4. 法定代理人は、やむを得ない事由がなくとも、復代理人を選任することができる。

【問    3]        次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。

1. 意思能力を欠く状態でなされた意思表示が無効である旨
2.     契約締結に当たって当事者が基礎とした事情に変更が生じた場合に、当事者は契約の再交  渉を求めることができる旨
3. 保証契約は、書面でしなければその効力を生じない旨

• 物の瑕疵とは、日的物が備えるべき性質、品質を備えていないことである旨

【問  4 】  A 所有の甲上地につ き、 八から売却に関する代理権を与えられていない  Bが、A の代理人として、 C との側で売買契約を締結した場 合にお ける次の記述のうち、民法の規定 及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、表見代理は成立しないものとする。

1. Bの無権代理行為をAが追認した場 合には、 A C 間の売買契約は有効となる：
2.     A の死亡により、 BがA の唯一の相続人として 相続した場合、 B は、 A の追認拒絶 権を相続するので、自らの無権代理行為の追認を拒絶することができるた
3.     Bの死亡により、 Aが B の唯一の相続人として相続した場 合、 Aが Bの無権代理行為の追認を拒絶して も信義則には 反せず、 A C 間の売買契約が当 然に府効になる わけではない。
4.     A の死亡により、 Bが D とともに A を相続した場 合、 Dか B の無権代理行為を追認しない限り、 B の相続分に相当する部分においても、  A C 間の売買契約が当  然に有効になる  わけではない。

［問  5 】  次の 1 から 4 までの記述のう ち、民法の規定 及び 1情じ判決文によ れば、明 らかに誤っているものはどれか。

（判決文）

請負人が建築した建物に菫大な瑕疵があって建て替えるほかはない場合に、門該建物を収去することは社会経済的に大きな損失をもたらすものではなく、また、そのような建物を建て替えてこれに要する費用を聞負人に負担させることは、契約の履行責任に応じた損害賠償責任を負担させるものであって、請負人にとって過酷であるともいえないのであるから、建て替えに要する費用相当 額の損害 賠償請求をすること を認め ても、民 法第 635 条ただし 書の規定の趣旨に反するものとはいえない、

l      請負の目的物である建物の瑕疵が重要でない場合であって、その修補に過分の費用を要するときは、注文者は瑕疵の修補を請求することはできない

•     請負の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合には、注文者は、請負人に対し、建物の建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることが   できる。
• 請負の H 的物が建物であっ て、民法第 635 条ただし書 によって注 文者が請負契約の解除を

することができない場合には、その規定の趣旨に照らし、注文者は建て替えに要する費用相  当額の損害賠償請求をすることは認められない。

•     請負の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合であ  っても、瑕 疵担保責任に基づ く損害 賠償請求は、請負 人が当該建物を引 き渡した時から 1 年以内にしなけ ればならない L,

【問    6 】    A 所有の甲十地についての所有権移転登記と権利の主張    に関する次の記述のう ち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.     甲土地につ き、 時効により所有権を取 得した B は、時効完成前 にA から甲十地を購 人して所有権移転登 記を備えた C に対して 、時効によ る所有権の取 得を主張 することがで きない  c
2. 甲t    地の賃借人であ るD が、甲土地上に登記ある建物を有する場 合に、 A から甲土地を購

入した E は、所有権 移転登記を備えていないと きであっても、 D に対して、目らが 賃貸人であることを主張することができる。

•     Aが甲土地をF とG とに対して二重 に譲渡して  F が所有権移転登記を備えた場 合に、 A G 間の売買契約の 方がA F 間の売買契約よりも先にな されたことを G が 立証できれば、 G は、登記がなくても、 F に対して自らが 所有者であること を主張 することがで きる。
•     Aが甲土地を H と I とに対して二重に譲渡した場  合において、  Hが所有権移転登記を備えない間に I  が甲上地を善意の  J に譲渡して  ］が所有権移転登記を備えたときは 、 I がいわゆる背1言的悪意者であっ ても、H は、 J に対して自 らが所有者であることを主張 することができない。

【問  7 】   物卜代位に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれかこなお、物上代位を行う担保権者は、物卜.代位の対象とする甘的物について、その払渡し又は引渡しの前に差し押さえるものとする。

1.     A の抵当権設定登記があるB 所有の建物の賃料債権について、   B の一般債権者が差押えをした場合には、 A は当該賃料債権に物上 代位することがで きない。
2.     A の抵当権設定登記があるB 所有の建物の賃料債権について、   Aが当該  建物に抵％権を実行していて も、 当該抵当権が消滅するまでは、A は当該賃料債権に物上 代位することが できる。
3.     A の抵当権設定登記があるB 所有の建物が 火災によっ で焼失してし まっ た場合、 A は、当該建物に掛けられた火災保険契約に基づく損害保険金請求権に物上代位することができる。
4.     A の抵当権設定登記があるB 所行の建物について、   C が  B と賃貸借契約を締結した上でD に転貸していた場 合、 A は、 C のD に対する転 貸賃料債権に当 然に物 t 代位すること はできな し ‘ o

【問    8 】   債務不履行に基づく損害賠償請求権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1. A がB と契約を締結する前  に、信義則上の説明義務に違  反して契約締結の判断に重要  な影聾を与える情報を B に提供しなかっ  た場合、  B が契約を締結したことにより被った損害につき、A は、不法行為による賠償責  任を負う ことはあっても、債務不履行による賠償   責任を負うことはない。
2.     A B 間の利息付金銭消 費貸借契約において、利率に関する定めが    ない場合、借主Bが債務不履行に陥ったことにより Aが B に対して請求することがで きる遅延損害金は、年  5 分の利率により算出する。
3.     A B 間でB所有の甲不動 産の売買 契約を締結した後、 Bが甲不動 産を C に二重譲渡して C が登記を具備した場   合、A はB に対して債務不履   行に基づく損害賠償請求をすることができる。
4.     A B 間の金銭消費貸借契約において、借主  B は当該契約に基づ  く金銭の返済を   C からB に支払われる売掛代金で予定していたが  、その人金が なかった  ( B の責めに帰すべ き事由はない。）ため、返済期限が 経過してしまっ た場合、 B は債務不 履行には陥らず、 A に対して遅延損害金の支払義務を負わない。

【問    9 】    A に雇用さ れている Bが、勤務中にA 所有の乗用車を運転 し、営業活動のため得意先に向かっ ている途中で交通事故を起 こし、歩いていた C に危害を加えた場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.     BのC に対する損害賠償義務が消 滅時効にかかったとして も、 A のC に対する損害 賠償義務が当然に消滅するものではない。
2. C が即死であっ た場合には、 C には事故による精 神的な損害が 発生する余地がないので 、

A はC の相続人に対して慰謝料についての損害賠償責任を負わない。

•     Aの使用者責任が認められてC に対して損害 を賠償した場 合には、 A はB に対して求 償することができるので、 B に資力があ れば、最終的には A はC に対して賠償した損害  額の全額を常にBから回収することがで きる。
• C が幼児である場合   には、 被害者側に過失があると きでも過失 相殺が考慮されないので、

A はC に発生した損害の全額を賠償しなけ  ればならない。

【問   10 】    A は未婚で子供が なく、父 親Bが所有する甲 建物にB と同居している。A の母親

C は平成 23 年 3 月末日に死亡 している。 A にはB とC の実子である兄Dがいて、 D はE と婚姻して実子 F がいたが、 D は平成 24 年 3 月末日に死亡 している。この場 合における 次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. Bが死亡した場合の法定相続分は、   Aが 2 分の1 、E が 4 分の 1 、F が 4 分の 1 である。
2. B が 死亡した場合、甲 建物につき法定 相続分を有するF は、甲建物 を 1 人で占有している

A に対して、当然に甲 建物の明渡しを請求することが できる。

• Aが死亡した場合の法定相続分は、 Bが 4 分の 3 、F が 4 分の 1 である。
• Bが死亡した後、 Aがすべての財産を第三者  G に遺贈する旨の遺言 を残して死亡 した場合、

F はG に対して遺留分 を主張 することがで きない。

【問   11 】   賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によ          れば、誤っているものはどれか。

1.     建物の所有を目的とする上地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地 上の建物に借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対   抗することができる。
2.     建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、建物が全焼した場合でも、借地権者  は、その土地上に滅失建物を特定するために必要な事項等を掲示すれば、借地権を第三者に  対抗することができる場合がある。
3.     建物の所有を目的とする土地の適法な転借人は、自ら対抗力を備えていなくても、賃借人  が対抗力のある建物を所有しているときは、転貸人たる賃借人の賃借権を援用して転借権を   第三者に対抗することができる。
4.     仮設建物を建築する ために士地を一時 使用として 1 年間賃借し、借地権の存続期間が  満了した場合には、借地権者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るように請求するこ              とができる。

【問 1 2】  A 所有の居住用建物 （床面 積 50 rrl)  につき、 Bが賃料 月額 10 万円、期間を 2 年として、 賃貸借契約（借地借家法  第 38 条に規定する定期 建物賃貸借、同法  第 39 条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借 及び同法 第 40 条に規定する 一時使用目的の建物の賃貸惜を除 く。以下この間において「本件普通建物賃貸借契約 J  という。）を締結する場 合と、同法  第 38 条の

定期建物 賃貸借契約（ 以下この間にお いて  I本件定期建物賃貸借契約」 という 0 )   を締 結する

場合とにおける次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれ    かこ

1.     本件粋通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃借人か造作買取請求権を行使できない旨の特約は、有効である。
2.     本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定についての特約 が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当   事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができる一
3.     本件普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付しても当該特約は無効であるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効とな る。
4.     本件普通建物 賃貸借契約では、  中途解約で きる旨の留保がなければ賃借 人は 2 年間は当該建物を惜りる義務があるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、一定の要件を満たすので  あれば、中途解約できる旨の留保がなくても賃借人は期間の途中で解約を申し人れることが   できる

【問   13]       建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれ

かc

1.     共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議を経ずに各区分所有者が単独ですることができる、
2.     共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有         者及び議決権の 各 4 分の 3 以上の多数による 集会の決議で 決するが、規約でこの区 分所打者の定数及び議決権を 各過半 数まで減ずることがで きるc
3.     管理者は、その職務に関して区分所有者を代理するため、その行為の効呆は、規約に別段  の定めがない限り、本人である各区分所有者に共用部分の持分の割合に応じて帰属するこ
4.     共用部分の管坪に要した各区分所有者の費用の負担については、規約に別段の定めがない限り、 共用部分の持分に応じて    決まる：J

【問   14 】   不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。
2.     承役地についてする地役権の設定の登記は、要役地に所有権の登記がない場合においても、することができる。
3.     区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継 があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物に   ついての表題登記を申請することができる。
4. 不動産の収用による所有権の移転の登記は、起業者が単独で申請することができる。

【問   15】    国土利用計画法 第 23 条の届出 （以下この間にお いて「事 後届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.     土地売買等の契約による権利取得者が事後届出を行う場合において、当該土地に関する権  利の移転の対価が金銭以外のものであるときは、当該権利取得者は、当該対価を時価を基準 として金銭に見積った額に換算して、届出書に記載しなければならない。
2.     市街化調整区 域において Aが所有する面積  4, 000  rrlの土地について、B が一定の計画に従って、2, 000 rrl ずつに分割して ）順次購入した場 合、 B は事後届出を行わなければならない。
3. C 及び Dが、E 市が所有する都市計画区 域外の 24, 000 rrlの土地について共有持分 50 %ずっと定めて共同で購 入した場合、 C 及びD は、そ れぞれ事後届出を行わなければならない。
4.     F が市街化区域内 に所有する 2, 500 rrlの土地について、G が銀行から 購人資金を借り入れることができることを停止条件とした売買  契約を、 F とG との間で締結した場合、G が 銀行から購入資金を借り入れることがで きることに確定した日か ら起算して  2  週間以内に、G は事後届出を行わなければならない。

【問    16】    都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.     市街地開発事業等予定区域に関する都市計画において定められた区域内において、非常災  害のため必要な応急措置として行う建築物の建築であれば、都道府県知事（市の区域内にあ  っては、当該市の長）の許可を受ける必要はない。
   1.     都市計画の決定又は変更の提案は、当該提案に係る都市計画の素案の対象となる土地について所有権又は借地権を有している者以外は行うことができないこ
   1.     市町村は、都市計画を決定しようとするときは、あらかじめ、都道府県知事に協議し、そ  の同意を得なければならない。
   1.     地区計画の区域のうち地区整備計画が定められている区域内において、建築物の建築等の   行為を行った者は、一定の 行為を除 き、当該行為の完了 した日から 30 日以内に、行為の 種類、場所等を市町村長に届け出なければならない。

【問 17] 次の記述のうち、都市計画法による許可を受ける必要のある開発行為の組合せとして、正しいものはどれか。ただし、許可を要する開発行為の面積については、条例による定  めはないものとする。

ア    市街化調整区域において、図書館法に規定する同書館の建築の用に供する目的で行われる

3,000 mの開発行為

イ    準都市計画区域において、医療法に規定する病院の建築の用に供する目的で行われる

4,000 mの開発行為

ウ    市街化区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的  で行われる 1, 500 mの開発行為

1. ア、 イ
2. ア、ウ
3. イ、ウ
4. ア、 イ、ウ

8  –

【問 18】 建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.     建築基準法の改正により、現に存する建築物が改正後の建築甚準法の規定に適合しなくな った場合、当該建築物は違反建築物となり、速やかに改正後の建築基準法の規定に適合させ   なければならない。
2.     事務所の用途に供する建築物 を、飲 食店（その床面 積の合計 150 rrl) に用途変更する場 合、建築主事又は指定確認検壺機関の確認を受けなければならない。
3.     住宅の居室には、原則として、換気のための窓その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面積は、その居室の 床面積に対して、 25 分の 1 以上としなけ ればならない。
4.     建築主事は、建築主から建築物の確認の申請を受けた場合において、申請に係る建築物の  計画が建築基準法令の規定に適合しているかを審在すれば足り、都市計画法等の建築基準法  以外の法律の規定に適合しているかは審査の対象外である。

［問   19】    建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.     街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地内にある建築物の建ぺい率については、特定行              政庁の指定が なくとも都 市計画にお いて定め られた建ぺい率の 数値に 10 分の 1 を加えた 数値が限度となる。
2. 第一種低 層住居専 用地域又は第二種低層住居専用地域内   においては、 建築物の高さ は、12

m 又は 15 m のうち、当該地域に関する都市計画にお いて定め られた建築物の 高さの限度を超えてはならない。

•     用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度を定める場合においては、その最低限度は 200 rrlを超えてはならない。
•     建築協定区域内の土地の所有者等は、特定行政庁から認可を受けた建築協定を変更又は廃  止しようとする場合においては、土地所有者等の過半数の合意をもってその旨を定め、特定   行政庁の認可を受けなければならない。

【問   20]    宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この間において「都道府県知事J と は、地方自 治法に基づ く指定 都市、中核市及び特 例市にあってはその長をいうものとする。

1.     宅地造成工事規訓区域内において行われる宅地遣成に関する工事が完「した場合、造成主は、都道府県知事の検査を受けなければならない。
   1.     宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する［事について許可をする都道  府県知事は、当該許可に、工事の施行に伴う災害を防止するために必要な条件を付すること  ができる。
   1.     都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内における宅地の所有者、管理者又は占有者に対 して、当該宅地又は当該宅地において行われている工事の状況について報告を求めることが   できる。
   1.     都道府県知事は、関係市町村長の意見を聴いて、宅地造成工事規制区域内で、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域であって一定の基準に該当するものを、造成宅地防災区域として指定すること ができる。

【問      21】       土地区画整理法における土地区画整理組合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

l     土地区圃整理組合は、総会の議決により解散しようとする場合において、その解散につい  て、認可権者の認可を受けなければならない。

•     土地区画整理組合は、土地区画整理事業について都市計画に定められた施行区域外におい  て、土地区画整理事業を施行することはできない。
•     土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業の換地計圃においては、土地区画整理事業  の施行の費用に充てるため、一定の上地を換地として定めないで、その土地を保留地として   定めることができる。
•     土地区画整理組合が施行する土地区画整狸事業に係る施行地区内の宅地について所有権又  は借地権を有する者は、すべてその組合の組合員とする。

【問    22】    農地法（以下 この間において「 法」というC ) に関する次の叫述のう ち、誤っ ているものはどれかこ

1.     登記簿上の地日が山林となっている士地であっても、現に耕作の日的に供されている場合  には、法に規定する農地に該当する。
2. 法第 3 条第 1 瑣又は 第 5 条第 1 項の許日［が 必要な農地の売買について、こ     れらの 許りI を受

けずに光買契約を締結しても、そ の所有権は移転しない c

•     市街化区域内の農地について、あらかじめ農業委員会に届け出てその所有者が自ら駐車場   に転用する場 合には、法第 4 条第 1 項の許可を受ける必要 はない c
•     砂利採取法による認可を受けた砂利採取叶圃に従って砂利を採取するために農地を一時的 に貸し付ける場 合には、法 第 5 条第 1 瑣の許可を受ける必要はない-

【問    23]      平成 24 年中に、個 人が居住用 財産を譲渡 した場 合における 譲渡所得の課税 に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.     平成 24 年 1 月1 日において所有期間が  10 年以下の屈住用  財産については、居住用財産の譲渡所得の 3, 000 り円特 別控 除（租税特別措置法 第 35 条第 1 項） を適用することが できなし ‘ o
2.     平成 24 年 1 月1 日において所有期間が 10 年を超える 居住用財産について  、収用 父換等の場合の譲渡 所得等の 5, 000 万円特別控除（租税特  別措置 法第 33 条の 4 第 1 項）の適川を受ける場合であっても、特別控除後の譲渡益について、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率             の特例（同法第 31 条の 3 第 1 項）を適用することが できる。
3.     平成 24 年 1 月1 日において所有期間が 10 年を超える 居住用財妬について、その譲渡した時にその屈住用財産を自己の居住の用に供していなければ、居住用財産を譲渡した場合の軽   減税率の特例を適用することができない。
4.     平成 24 年 1 月1 日において所有期間が  10 年を超える 居住用財廂について、その  者と牛計を  —仁   していない孫に譲渡した場  合には、居住用財産の譲渡所得の   3, 000 万円特別控除を適用することができる。

【問    24】    不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.     不動産取得税の課税 標準と なるべ き額が 、土地の取得にあっ ては 10 万円、家屋の取 得のうち建築に係る ものにあっては 1 戸につき 23 万円、その他のものにあっ ては 1 戸につ き 12 万円に満たない場合においては、不動産取得税が課されない。
2. 平成 24 年 4 月に取得した床面 積 250 mである新築住宅 に係る不 動産取得税の課税標準 の

算定については、当該新築住宅の価格から 1, 200 万円が控除される。

•     宅地の取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該取 得が平成 27 年 3 月 31 日まで に行われた場 合、当該宅地の価格の 4 分の 1 の額とされる。
•     家屋が新築された日から 2 年を経過して、なお  、当該家屋 について最初の使用  又は譲渡が行われない場合においては、当該家屋が新築さ   れた日から 2 年を経過した日 において家屋の取得がなされたものとみなし、当該家屋の所有者を取得者とみなして、これに対して不動産               取得税を課する。

【問   25】    不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

1.     不動産の価格を形成する要因とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する  有効需要の三者に影聾を与える要因をいう。不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産  の価格を形成する要因を明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係   を十分に分析すること等が必要である。
2.     不動産の鑑定評価における各手法の適用に当たって必要とされる事例は、鑑定評価の各手              法に且11応し、適切にして合理的な計圃 に基づき、豊富に秩序正し く収集、選択さ れるべきであり、例えば、投機的取引と認められる事例は用いることがで きない c
3.     取引事例比較法においては、時点修正が可能である等の要件をすべて満たした取引事例に  ついて、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択す  るものとするが、必要やむを得ない場合においては、近隣地域の周辺の地域に存する不動産   に係るもののうちから選択することが できるc
4.     原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の二つの方法があるが、これらを併用することはできない。

【問   26】    宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記  述のうち、正しいものはどれか。

l 免許を 受けよう とする A 社に、刑 法第 204 条（傷害）の罪により懲役 l 年（執 行猶予 2 年）の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を満了した者が役員として在籍している場合、        その満了の日から 5 年を経過していな くとも、A社は免許を受けることがで きる。

•     免許を受けようとするB 社に、刑法 第 206 条（現場助勢）の罪により罰金の 刑に処せら れた者が非常勤 役員として 在籍している場 合、その刑の執行が終わっ てから 5 年を経過していなくと も、B 社は免許を受けることが できる。
•     免許を受けようとするC 社に、刑法 第 208 条（暴行）の罪により拘留の 刑に処せら れた者が役員として在籍している場合、その 刑の執行が終わっ てから  5 年を経過していなけ れば、

C 社は免許を受けることがで きない。

•     免許を受けようとするD 社に、刑法第  209 条（過失傷害）の罪により科料の  刑に処 せられた者が 非常勤役員として在籍している場 合、その刑の執行が終わっ てから 5 年を経 過していなければ、 D 社は免許を受けることがで きない。

【問   27】    宅地建物取引業の免許（以下この間において「免許」という。）に関する次の記           述のうち、正しいものはどれか。

1.     免許を受け ていた個 人Aが死亡した場合、その相続人B は、死亡 を知っ た日から 30 日以内にその旨をAが免許を受け た国士交通大臣又は都道府県知事に届け出 なければならない。
2.     C が自己の所有する宅地を駐車場として整備し、賃貸を業として行う               場合、刈該賃貸の媒介を、免許を受けている D社に依頓するとして も、C は免許を受け なければならない c
3. E が所有するビ ルを賃借 している F が、不特定多数の者に反復継続して転 貸する場 合、 E

は免許を受ける必要 はないが 、F は免許を受け なければならない c

•     G 社（甲県知事免許）は、 H 社（国士交通大臣免許）に吸収合  併され、消滅した。この場合、 H 社を代表する役員 l は、当該合併の日か ら 30 日以内にG 社が消 滅したこと を国土 交通大臣に届け出なければならない。

【問    28]      宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以,,·            この間にお いて「 法」というC ) の規定によれば、正しいもの はいくつあるか 。

ア    建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、乳該広告に自らが契約の当事 者となって貸借を 成立させる旨を明示 しなけ れば、法 第 34 条に規定する取引態様の明示義務に違反する、

イ            居住用賃貸マンションとする予定の建築確認申請中の建物については、打該建物の貸借に            係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、広告をすることができない。

ウ      宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の光買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、最初の広告掲載時点で当該宅地に関する売買   契約が 成立していなけ れば、法 第 32 条に規定する 誇大広告等の 禁止に違 反することはない 0

工       新築分譲住宅としての販売を予定している建築確認申請中の物件については、建築確認巾請中である旨を表示をすれば、広告をすることができる。

1     一つ

2     ―．つ

• 三つ
• 四つ

【問  29】  宅地建物取引 業者八社が  、 宅地建物取引業者でない Bから自己所有のt   地付建物の売却の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この間にお             いて「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. A 杜が B と専任媒 介契約を締結した場合、胄該土地付建物の先買契約か成        吃したと きは、

A 杜は、遅滞 なく、 登録番号、取引価格及び売 買契約の 成立した年 月日を指定流通 機構に通知しなければならない。

•     A 社が Bと専属専任媒介契約を締結した場 合、 A 社は、 B に当該媒介業務の処理状況の報告を電子 メー ルで行うことはで きな いG
•     A社が宅地建物取引 業者C 社から当該土地付  建物の購人の媒 介を依頼され、 C 社との間で一般媒介契約（専任媒 介契約でない媒 介契約） を締結 した場 合、 入社は、 C 社に 法第 34 条の 2 の規定に基づく書面 を交付 しなければならない。
•     A 社が B と一般媒介契約（専任媒介契約でない媒 介契約）を締結 した場 合、 A 社が B に対し門 該t 地付建物の価額又は評価額について意  兄を述べる ときは、  その根拠を明らか にしなければならない」

【問   30】    宅地建物取引 業者が行う宅地建物取引業法第 35 条に規定する屯 要事項の説明に関する次の叫述のうち、正しいものはどれか

l      建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定す  る什宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨について説明しなけれぱならないが、当該評価の内容までを説明する必要はないc

•     建物の売買の媒介を行う場合、飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設が整備されていないときは、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項を説明しなければならない。
•     建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録 されているときは、その旨について説明しなければならないが、当該記録の内容までを説明   する必要はない。
• 昭和 55 年に竣工 した建物の 売買の媒介を行う場合、当該建物について耐 震診l祈を 実施し

た上で、その内容を説明しなければならない。

【問    31】     宅地建物取引 業者 A 社が宅地建物取引  業法（以  Fこの間において「 法」という 0)第 37 条の規定により交 付すべ き書面（ 以下この間 において「 37 条書 面」という ） に関する次の記述のうち、法の規定に違反するものはどれか。

1.     A 社は、自ら売主として宅地    建物取引業者でない買主との間でも   地の売買契約を締結したこの際、当該買t の代理として宅地 建物取引業者B 社が関与して いたことか ら、37 条書面を買主 に加えて B社へも交付した。
2.     A 社は、宅 地建物取引 業者C 杜が所有する建物について  、宅地建物取引業者でない買主から購人の媒介の依頻を受け、当該建物の             売買契約を成立させた。この際、  C 社と当該買主との間では、C 社が法 第 41 条の 2 に規定する 手付金等の 保全措置を講 じており、入 社もそ のことを知っ ていたが、 37 条書面には当該拮置の内容を記載しなかっ た。
3.     A 社は、建築工事 完了前の 建物の売買を媒 介し、当該売買契約を 成立させた「 この際、37 条書面 に記載する当該建物を特定する ために必要 な表ホについて は、法 第 35 条の規定に基づく重要事項の説明において使用した図書があったため、当該図書の交付により行った。
4.     A 社は、 居住用建物の 貸借を媒 介し、当該賃 貸借契約を 成立させた  、こ の際、当該建物の引渡しの時 期に関する 定めがあっ たが、法第 35 条の規定に基づ く重要 事項の説明において、既に借主へ伝達していたことか ら、37 条書面にはその内 容を記載しなかっ た。

【問 32】 宅地建物取引 業者A 社が、自ら売主として宅地 建物取引菜者でない買主 B と宅地の売買について交渉を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この間にお  いて「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。なお、この間において、「重要事項説明」とは、法 第 35 条の規定に基づ く重要 事項の説明を、「37 条書面」 とは、法 第 37 条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

1.     B は、 買受けの申込みを行い、既に申 込証拠金を払い込んで いたが、申 込みを撤回することとした。A 社は、既に B に重要事項説明を行って いたため 、受領済みの申込証拠金については、解約手数料に充当するとして返還しないこととしたが、申込みの撤回には応じた。
2. B は、事業用地として当該宅地を 購入す る資金を金融機関から早急に調達する必要があっ

たため 、重要事項説明に先立っ て 37 条書面の交付を行うよう A 社に依 頼したへこれを受け 、

A 杜は、重要事項説明に先立っ   て契約を締結し、 37 条書面を交付した  c

•      B は、当該宅 地を購人する に当たり、 A 社のあっ せんを受けて 金融機関から蘭糾資を受けることとした。この際 、 A 社は、重要事項  説明において当該あっ  せんが不調に終わるなどして融資が受けられなくなっ た場合の措置につ いて説明をし、 37 条書面へも刈該 措置について記載することと したが、融 資額や返済方法 等のあっ せんの内容につ いては、37 条書面に記載するので、重要事項説明に係る書面への記載は省略することとした。
•      B は、契約するか  どうかの重要な判断要素の  1 つとして、当該宅 地固辺の将来における交通整備の見通し等について  A 社に確認した。   A 社は、将来の交通整備について新聞記事                                                                                                                    を示しながら、「確定 はして いないが 、当該宅地から徒歩 2 分のところにバスが 運行する という報道がある」旨を説明した。

【問    33】    宅地建物取引業者A 社の営業保証金に関する次の記述のう ち、宅地建物取引  業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. A 社が地方債証券を営業保証金に充てる場 合、その価 額は額面金額の 100 分の 90 であるc
2. A 社は、覚 業保証金を 本店及び支店ごとにそ  れぞれ最寄りの供託所に供託しなけ           ればなら

ないっ

•     A 社が本店のほかに 5 つの支店を設置して宅地建物取引  業を営もう とする場合、供託すべぎ営業保証金の合計額は 210 万円である。
•     A 社は、自 ら所有する宅地を売却するに当たっては、当該売却に係る 売買契約が 成立するまでの間に、その買主に対して、供託している‘営業保証金の額を説明しなければならないぐ

【問   3 4】    宅地建物取引業者A 社は、自  ら売主として宅地建物取引業者でない買主  B との間で、中古マンシ ョン （代金 2, 000 万円）の売買契約 （以下「本件売買 契約J と いう。）を締結

し、その際 、代金に充当される解約手付金 200 万円（以下「本件手付金」という。）を受領した。この場 合におけるA 社の行為に関する次の記述のう ち、宅地建物取引 業法（以下この間において「法」という。）の規定に違反するものはいくつあるか。

ア    引渡前に、 A 社は、代金に 充当される中間金として 100 万円をB から受領し、その後、本件手付 金と当該中間金について法 第 41 条の 2 に定め る保全措置を溝じたツ

イ    本件売買契約締結前に、 A 社は、  B から申込証拠金として 10 万円を受領し  た。本件売買契約締結時に、当該申込証拠金を代金の一部とした上で、 A 社は、法 第 41 条の 2 に定める保全措置を講じた後、 Bから本件手付 金を受領した。

ウ     A 社は、本件手付  金の一部について、  B に貸付け を行い、本件売買契約の締結を誘引   した。

l      一つ

• 二つ
  • 三つ
  • なし

【問  35】  宅地建物取引業者A社（消 費税課税事業  者）は売主 B から士地付中古 別荘の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C 社（消費税課税事業   者）は買主   Dから別荘用物件の購入に係る媒  介の依頼を受け、 B とDの間で当該士地付中古  別荘の売買契約を成立さ  せた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものの組合せはど               れか。なお、当 該土地付中古 別荘の売買代金は 310 万円（うち、土地代  金は 100 万円）で、消費税額及び地方消 費税額を 含むものとする c

ア    A 社が B から受領する報酬の額によっ  ては、 C 社は D から報酬を受領することがで きな い場合がある c

イ    A社はB から、少なくとも 147, 000 円を上限とする報酬 を受領することが できる。

ウ     A 社が B から 100, 000 円の報酬を受領した場 合、 C 社が D から受領できる報酬の上限額は

194, 000 円であるっ

エ                                                     A 社は、代理報酬のほかに、         Bからの依頼の有無にかかわらず、通常 の広告の料金に相当する額について も、Bから受け取ることができる。

1. ア、 イ
2. イ、ウ
3. ウ、エ
4. ア、 イ、ウ

【問    36]      取引主任者に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しい  ものはどれか。

l      宅地建物取引業者A 社は、その主 たる事務所に従事 する唯一の専 任の取引 主任者が退職したときは、 30 日以内に、新たな専任の取引 主任者を設罹しなけ ればなら ない。

•     宅地建物取引業者B 社は、 10 戸の一団の建物の分譲の代 理を案内 所を設置して行う場合、喝該 案内所に従事 する者が 6 名であるときは、当該案内 所に少なくとも 2 名の専任の取引 主任者を設置 しなけ ればならない c
•     宅地建物取引業者C 社（甲県知事免許）の主たる事務所の専 任の取引 主任者 Dが死亡 した場合、当該事務所に従事 する者 17 名に対し、専 任の取引 主任者  4 名が設置されていれば、

C 社が甲県知事 に届出をする事 項はない。

• 宅地建物取引業者E 社（甲県知事免許）の専任の取引 主任者である F (乙県知事登録）は、

E 社が媒介した内県に所在する 建物の売買に関する取引 において取引主 任者として行う 事務に関し著しく不当な行為をした場合、丙県知事による事務禁止処分の対象となる。

【問 37】 宅地建物取引業者A 社が、自ら売主として宅地 建物取引業者でない買主 B との間で締結した建物の 売買契約につ いて、 Bが宅地建物取引業法第 37 条の 2 の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものは  どれか。

1.     B は、モ デルルームにお いて買受けの申込みをし、後日  、 A 社の事務所において売買契約を締結した。この場                                                 合、 B は、既に当該建物の引   渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときであっても、 A 社から クーリ ング・ オフ について何 も告 げられていなけ れば、契約の解除をすることができる。
2. B は、自らの希望により自宅近 くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結

した。その 3 日後にA 社から当該契約に係る クーリ ング・ オフ について書面で告げら  れた。この場 合、 B は、当該契約締結日か ら起算して 10 日目において、契約の 解除をするこ とができる。

•     B は、ホテ ルのロビーにおいて買 受けの車込みをし、その際にA 社との間で クーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をした上で、後日、売買契約を締結した。この場合、仮にB がクーリン グ・オフによ る当該契約の解除を申し人れたとして も、 A 社は、当該合意に基づ き、Bからの契約の解除を拒 むことが できる。
•     B は、 A 社の事務所にお  いて買受けの申込みをし、後日 、レストラ ン において A 社からクーリング・ オ フについて何 も告 げられずに売買契約を締結したこ この場合、 B は、当該契約締結日か ら起算して 10 日日において、契約の 解除をすることがで きるc

【問    38]      宅地建物取引業者A 社が、自ら売 主として締結する建築 ―［ 事完了後の新築分譲マンシ ョン （代金 3. 000 万円） の売買契約に関する 次の記述のう ち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるかし

ア  八杜 は、宅地建物取引   叢者である買主  B との当該売買契約の締結に際して、当事  者の債務不履行を理由 とする契約 解除に伴う 損害賠償の予定額を 1, 000 万円とする特約を定め ることができない。

イ  A 社は、宅地建物取引  栗者でない買主  C との当該売買契約の締結に際して 、 ー％事 者の債務不履行を理由と する契約 解除に伴う  担害賠償の予定額 300 万円に加え、違約金を  600 万円とする特 約を定めたが、違約金についてはすべ て無効であるc

ウ A 社は、宅地建物取引業者でない買主 D との当該売買契約の締結に際して 、宅地建物取引業法第 41 条の 2 の規定による手付金等の保全拮置 を講じた 後でなけ れば、 D から 300 万円の手付金を受領することができない＾

1     一つ

2     ―：っ

• 三つ
• なし

【問    39】    宅地建物取引業者A 社が、自 ら売主として建物の売買契約を締結する際の特  約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。

1.     当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地 建物取引業者でない買主  B の売買を代理する宅地建物取引 業者C 社との間で当該契約締結を行う に際して、 A 社が当該住宅の瑕疵担保責任を負う期間についての特約を定めないこと。
2.     当該建物が中 古建物である場合、 宅地建物収引業 者である買主D との間で、「中古建物であるため、 A 杜は、瑕疵担保責任を負わない」 旨の特約を定めること。
3.     当該建物が中 古建物である場合、宅地建物取引業者でない買主 E との間で、「A 社が瑕 疵担保責任を負う 期間は、売買契約締結の日  にかかわらず引  渡しの日から 2 年間と する」旨の特約を定めること。
4. ‘½ 該建物が 新築戸 建住宅であ る場合、宅 地建物取引業者でない買主 F との間で、「F は、

A社が瑕疵担保責任を負う 期間内であれば、損害 賠償の 請求をすることはで きるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めること。

-—    1 9

【問   40】    次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規  定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア    不当な履行遅延の 禁止（法第 44 条） は、宅地若し くは建物の登 記若し くは引 渡し又は取引に係る対価の支払を対象とするのみである。

イ   宅地建物取引業者は、個 人情報の保護に関する法律  第 2 条第 3 項に規定する個人情報取 扱事業者に該当しない場合、業務上取り扱った個人情報について、正当な理由なく他に漏らし              ても、秘 密を守る義務（法第 45 条）に違反しない c

ウ      宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、従業者名簿を備えなければならず、当該名簿については最終の記載をし た日から 10 年間保存しなけ ればならない。

工      宅地建物取引粟者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備えなければならず、         帳簿の閉鎖後 5 年間（当 該宅地建物取引業者が自ら売主と なる新築住宅に係る  ものにあっては 10 年間）当該帳簿を保存しなけ       ればならない。

l      一つ

• 二つ
  • 三つ
  • 四つ

【問   41】    宅地建物取引 業者A社による投 資用マンシ ョンの販売の勧誘に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。

ア                                                         A 社の従業 員は、勧誘に先立っ   てA 社の商号 及び自らの氏 名を告げてか ら勧誘を行ったが、勧誘の目的が投資用マンションの売買契約の締結である旨を告げなかった。

イ  A 社の従業員は、「 将来、南側に  5 階建て以上の建物が 建つ予定は全くない。」と告げ、将来の環境について誤解させるべき断定的判断を提供したが、当該従業員には故慈に誤解させ         るつもりはなかった。

ウ       A 社の従業 員は、勧 誘の相手方が金銭的に不安であることを述べ たため、売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した。

エ    A 社の従業 員は、勧 誘の相手方から、「午後 3 時に訪間されるのは迷惑である。」と事前に

聞いていたが  、深夜でなければ迷惑にはならないだろう    と判断し、午後3  時に当該相手方を訪間して勧誘を行った。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

【問  42】   宅地建物取引業者A 杜（国土 交通大臣免許）が行う宅地建物取引栗者 B 社（甲県知事免許）を売主とする分譲マ  ンシ ョン  (10 0 戸）に係る 販売代理について、  A 社が単 独で当該マンションの所在する場所の隣地に案内所を設けて売買契約の締結をしようとする場合にお          ける次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この間において「法」という。）の規定によれ             ば、正しいものの組合せはどれか。なお、当該マンション及び案内所は甲県内に所在するもの              とする。

ア      A 社は、マ ンシ ョンの所在する場 所に法第 50 条第 1 項の規定に基づ く標識を掲げなければならないが、 B 社は、その必要が ない。

イ   A 社が設置した案内 所について、売主であ  るB社が法第 50 条第 2 項の規定に基づ  く届出を行う場合、 A 社は当該届出 をする必要が ないが、 B 社による届出書 については、 A 社の商号又は名称及び免許証番号も記載しなければならない。

ウ      A 社は、成年者である専 任の取引 主任者を当該案内所に置か なければならないが、 B 社は、当該案内所に成年者である専任の取引主任者を置く必要がない。

工       A 社は、当該 案内所に法 第 50 条第 1 項の規定に基づ く標 識を掲げなければならないが、当該標識へは、 B 社の商号又は 名称及び免許証番号 も記載しな ければならない。

1. ア、 イ
2. イ、ウ
3. ウ、エ
4. ア、 エ

【問    43】   宅地建物取引業保証協会（以下 この間において「 保証協 会」という8)    に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

l      保証協会は、弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。

•     保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付額に相当する額の弁済業務  保証金を供託しなければならない。
•     保証協会の社員との宅地建物取引業に関する取引により牛じた債権を有する者は、当該社員が納付した弁済業務保証金分担金の額に相当する額の範囲内で、弁済を受ける権利を有す る。
•     保証協会の社員との宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、弁済を 受ける権利を実行しようとする場合、弁済を受けることができる額について保証協会の認証   を受けなければならない。

【問    44】   宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、正しいもの           はどれか。

1.     国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者に対して必要な指示をしようとする  ときは、行政手続法に規定する弁明の機会を付与しなければならないぐ
2.     甲県知事は、宅地  建物取引菓者A杜（国上交通大臣免許）の甲県の区域内  における  業務に関し、 A 社に対 して指示処分をした場 合、遅滞なく、 その旨を国上交通大臣に通 知するとともに、甲県の公報により公告しなければならない。
3. 乙県知事は、宅地建物取引 業者B 社（内県知事免許）の乙県の区域内における業務に関し 、

B 社に対して業務停止処分 をした場 合は、乙県に備える B 社に関する宅地 建物取引業者名簿へ、その処分に係る年月日と内容を記載しなければならない

•     国土交通大臣は、宅地建物取引 業者C 社（国土交通大臣免許）が 宅地建物取引 業法第 37 条に規定する 書面の交付をしていなかっ たことを理由 に、 C 社に対して業務  停止処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。

【問 45】 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅  販売瑕疵担保責任保険 契約の締結 （以下この間において「 資）J確保措置Jという。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買t    に引き渡した宅地建物取引業者は、

門該住宅を引 き渡し た日から 3 週間以内に、その住宅に関する  資力確保拮置の状況について、その免許を受け た国士交通大臣又は都道府県知事         に届け出 なければならない c

•     自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引栗者は、基準日に係る 資力確保措置の状 況の届出をしなけ れば、当 該基準日 の翌日から起算して 50 日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはな   らない。
•     住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅を自ら売主として販光する宅地建物取引業者  が住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、％該住宅の売買契約を締結した日  から 5 年間、当 該住宅の瑕 疵によって生じた損害 について 保険金が支払われる。
•     新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が、住宅販売瑕疵担保保証金の供託  をした場合、買主に対する当該保証金の供託をしている供託所の所在地等について記載した  書面の交付及び説明は、当該住宅の売買契約を締結した日から引渡しまでに行わなければな  らない。

【問    46】   独立行政法人住宅金融支援機構（以下この間において「機構」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.     機構は、証券化支援事業（買取型）において、民間金融機関から買い取った住宅ローン債権を担保としてM B S (資産担保証券）を発行している。
2.     証券化支援事業（買取型）における民間金融機関の住宅ローン金利は、金融機関によって   異なる場合がある。
3.     機構は、証券化支援事業（買取型）における民間金融機関の住宅ローンについて、借入金の元金の返済を債務者本人の死亡時に一括して行う高齢者向け返済特例制度を設けている。
4.     機構は、証券化支援事業（買取型）において、住宅の建設や新築住宅の購入に係る貸付債権のほか、中古住宅を購入するための貸付債権も買取りの対象としている。

【問    47】   宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示           防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 宅地建物取引業者が自ら所有する不動産を販売する場合の広告には、取引態様の別として

［直販」と表示すればよい。

•     改装済みの中古住宅について、改装済みである旨を表示して販売する場合、広告中には改  装した時期及び改装の内容を明示しなければならない。
•     取引しようとする物件の周辺に存在するデパート、スーパーマーケット等の商業施設につ  いては、現に利用できるものでなければ広告に表示することはできない。
•     販売する土地が有効な利用が阻害される著しい不整形画地であっても、実際の土地を見れば不整形両地であることは認識できるため、当該土地の広告にはその旨を表示する必要はな   し ‘ o

【問    48】    宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.     平成 24 年地 価公示（平 成 24 年 3 月公表）によ れば、平 成 23 年の 1 年間の地価を前 年 ］ 年間と比較すると、三大都市圏平均で住宅地・商業地ともに下落率が縮小したものの、地方          平均は住宅地・商業地と もに引 き続きF 落率が拡大している。
2.     平成 23 年度国土交通白書（ 平成 24 年 7 月公表）に よれば、平 成 23 年 3 月末現 在の宅地建物取引業者数は約 12. 6 万業者となっており、近年、微減傾    向が続いている＾
3.     平成 24 年版土地白 書（平成 24 年 6 月公表）によ れば、平 成 22 年末の住宅地、工業用地等の宅地は前年より減少して全国で約    190 万ヘクター ルと なっている。
4.     建築着工統計 （平成 24 年 1 月公表）によ れば、平 成 23 年の新設住宅着工 戸数のうち貸家は約 28. 6 万戸で、 2 年ぶりに増加した。

【問    49】   土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

1. 台地は、一般的に地盤が安定しており、低地に比べ自然災害に対して安全度は高い。
2.     台地や段丘上の浅い谷に見られる小さな池沼を埋め立てた所では、地震の際に液状化が生   じる可能性がある。
3.     丘陵地帯で地下水位が深く、砂質士で形成された地盤では、地震の際に液状化する可能性   が高い。
4.     崖崩れは降雨や豪雨などで発生することが多いので、崖に近い住宅では梅雨や台風の時期には注意が必要である。

【問    50】    建物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

1. 鉄筋コンクリート構造の中性化は、構造体の耐久性や寿命に影聾しない。
2. 木造建物の寿命は、木材の乾燥状態や防虫対策などの影響を受ける。
3.     鉄筋コンクリート構造のかぶり厚さとは、鉄筋の表面からこれを覆うコンクリート表面までの最短寸法をいう。
4.     鉄骨構造は、不燃構造であるが、火熱に遭うと耐力が減少するので、耐火構造にするため  には、耐火材料で被覆する必要がある。