平成22年　2010年　宅建過去問

［問   1 ]      制限行為能力者に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはど れか。

1.     土地を売却すると、土地の管理義務を免れることになるので、婚姻していない未成年者が   土地を売却するに当たっては、その法定代理人の同意は必要ない，
2.     成年後見人が、成年被後見人に代わって、成年被後見人が居住している建物を売却するためには、家庭裁判所の許可が必要である。
3. 被保佐人については、不動産を売却する場合だけではなく、日用品を購入する場合も、保 佐人の同意が必要である。
4. 被補助人が法律行為を行うためには、常に補助人の同意が必要である。

【問    2 】    Aが A所有の甲士地の売却に関する代理権をB に与えた場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、表見代理は成立しないものとする。

1.     Aが死亡した後であっても、B がAの死亡の事実を知らず、かつ、知らないことにつ き過失がない場合には、BはAの代理人として有効に甲土地を売却することができる。
2. Bが死亡しても、Bの相続人はA の代理人として有効に甲土地を売却することがきでる。
3. 18 歳であるBがAの代理人として甲土地をC に売却した後で、 Bが18 歳であることをC

が知った場合には、 CはBが未成年者であることを理由に売買契約を取り消すことがで    きる。

•     -B が 売主Aの代理人であると同時に買主D の代理人としてA D 間で売買契約を締結しても、あらかじめ、A及びD の承諾を受けていれば、この売買契約は有効である。

［問   3 l    所有権及びそれ以外の財産権の取得時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1. 土地の賃借権は、物権ではなく、契約に基づく債権であるので、土地の継続的な用益という外形的かつ客観的事実が存在したとしても、時効によって取得することはできない。
2. 自己の所有と1言じ て占有している士地の 一部に、隣接する他人の土地の維の一部が含まれ

ていても、他の要件を満たせば、当該他人の土地の一部の所有権を時効によって取得するこ とができる。

• 時効期間は、時効の埜礎たる事実が開始された時を起算点としなければならず、時効援用者において起算点を選択し、時効完成の時期を早めたり遅らせたりすることはできない。
•     通行地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができる。

［問   4 】   Aが Bから甲土地を購入したところ、甲土地の所有者を名のるC がAに対して連絡してきた。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものは どれか。

1.      C も Bから甲土地を購入しており、その売買契約書の日付とB A間の売買契約書の日付が同じである場合、登記がなくても、契約締結の時刻が早い方が所有権を主張することができ  る。
2.     甲土地は CからB、BからAと売却されており、C B 間の売買契約がBの強迫により締結されたことを理由として取り消された場合には、B A間の売買契約締結の時期にかかわらず、

C は登記がなくてもA に対して所有権を主張することができる。

•     Cが時効により甲土地の所有権を取得した旨主張している場合、取得時効の進行中に B A 間で売買契約及び所有権移転登記がなされ、その後に時効が完成していると きには、 C は登記がなくても Aに対して所有権を主張することができる。
•      C は債権者の追及を逃れるために売買契約の実態はないのに登記だけ Bに移し、 Bがそれに乗じて A との間で売買契約を締結した場合には、C  B 間の売買契約が存在しない以上、  A は所有権を主張することができない。

、      –  2  –

［問   5]        AはBから 2, 000 万円を借り入れて土地とその上の建物を購入し、B を抵当権者

として当該土地及ぴ建物に 2, 000 万円を被担保債権とする抵当権を設定し、登記した。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。’

1.     AがBとは別にC から  500  万円を借り入れていた場合、Bとの抵当権設定契約がC との抵当権設定契約より先であっても、 Cを抵当権者とする抵当権設定登記の方が                                                         B を抵当権者とする抵当権設定登記より先であるときには、                                       C を抵当権者とする抵当 権が第1 順位となる。
   1. 当該 建物に火災保険が付されていて、当該建物が火災によって焼失してしまった場合、 B

、       の抵当権は、その火災保険契約に基づく損害保険金請求権に対しても行使することができる。

• Bの抵当権設定登記後にAがD に対して当該建物を賃貸し、当該建物を Dが使用している状態で抵当権が実行され当該建物が競売された場合、 Dは競落人に対して直ちに当該建物を明け渡す必要はない。
  • AがBとは別に事業資金としてE から 500万円を借り入れる場合、当該士地及び建物の購

入代金が 2, 000 万円であったときには、 B に対して 500 万円以上の返済をし た後でなければ、当該土地及び建物にE のために2 番抵当権を設定することはできない 。

（問   6 】   両当事者が損害の賠償につき特段の合意をしていない場合において、債務の不履行によって生ずる損害賠償請求権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正  しいものはどれか。

1.     債権者は、債務の不履行によって通常生ずべき損害のうち、契約締結当時、両当事者がその損害発生を予見していたものに限り、賠償請求できる。
2.     債権者は、特別の事情によって生じた損害のうち、契約締結当時、両当事者がその事情を予見していたものに限り、賠償謂求できる。
3.     債務者の責めに帰すべき債務の履行不能によって生ずる損害賠償請求権の消滅時効は、本来の債務の履行を請求し得る時からその進行を開始する。
4. 債務の不履行に関して債権者に過失があったときでも、債務者から過失相殺する旨の主張がなければ、裁判所は、損害賠償の責任及びその額を定めるに当たり、債権者の過失を考慮することはできない。

【問  7 】  民法第 423 条第 1 項は、「債権者は、自己の債権を保全す るため、債務者に属 する権利を行使することができる。ただし、債務者の一身に専属する権利は、この限りでな        い。」と定めている。これに関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤ってい るものはどれか。

1.     債務者が既に自ら権利を行使しているときでも、債権者は、自己の債権を保全するため、民法第 423 条に基づく債権者代位権を行使することができる場合がある。
2.     未登記建物の買主は、売主に対する建物の移転登記請求権を保全するため、売主に代位して、当該建物の所有権保存登記手続を行うことができる場合がある。
3. 建物の賃借人は、賃貸人（建物所有者）に対し使用収益を求める債権を保全するため、賃貸人に代位して、当該建物の不法占有者に対し当該建物を直接自己に明け渡すよう請求でき る場合がある。
4. 抵当権者は、抵当不動産の所有者に対し当該不動産を適切に維持又は保存することを求める請求権を保全するため、その所有者の妨害排除請求権を代位行使して、当該不動産の不法占有者に対しその不動産を直接自己に明け渡すよう請求できる場合がある。

［問   8 】    保証に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.     保証人となるべき者が、主たる債務者と連絡を取らず、同人からの委託を受けないまま債権者に対して保証したとしても、その保証契約は有効に成立する。
2.     保証人となるべき者が、口頭で明確に特定の債務につき保証する旨の意思表示を債権者に対してすれば、その保証契約は有効に成立する。
3.     連帯保証ではない場合の保証人は、債権者から債務の履行を請求されても、まず主たる債務者に催告すべき旨を債権者に請求できる。ただし、主たる債務者が破産手続開始の決定を 受けたとき、又は行方不明であるときは、この限りでない。
4.    連 帯保証人が 2人 いる場合、連帯保証人間に連帯の特約がなくとも、連帯保証人は各自全額につき保証責任を負う。

【問    9 】   契約の解除に関する次の 1 から 4 までの記述のうち、民法の 規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。

（判決文）

同一当事者間の債権債務関係がその形式は甲契約及び乙契約といった2    個以上の契約から成る場合であっても、それらの目的とするところが相互に密接に関連付けられていて、社会通念   上、甲契約又は乙契約のいずれかが履行されるだけでは契約を締結した目的が全体としては達   成されないと認められる場合には、甲契約上の債務の不履行を理由に、その債権者が法定解除   権の行使として甲契約と併せて乙契約をも解除することができる。

1.     同一当事者間で甲契約と乙契約がなされても、それらの契約のH  的が相互に密接に関連付けられていないのであれば、甲契約上の債務の不履行を理由に甲契約と併せて乙契約をも解 除できるわけではない。
2.     同一当事者間で甲契約と乙契約がなされた場合、甲契約の債務が履行されることが乙契約の目的の達成に必須であると乙契約の契約書に表示されていたときに限り、甲契約上の債務 の不履行を理由に甲契約と併せて乙契約をも解除することができる。
3.     同一当事者間で甲契約と乙契約がなされ、それらの契約の目的が相互に密接に関連付けられていても、そもそも甲契約を解除することができないような付随的義務の不履行があるだけでは、乙契約も解除することはできない。
4. 同一当事者間で甲契約（スポーツクラブ会員権契約）と同時に乙契約（リゾートマンショ ンの区分所有権の売買契約）が締結された場合に、甲契約の内容たる屋内プールの完成及び 供用に遅延があると、この履行遅延を理由として乙契約を民法第 541 条により解除できる 場合がある。

［問   10]’     遺首に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.     自筆証書遺言は、その内容をワープロ等で印字していても、日付と氏名を自書し、押印す れば、有効な遺言となる。
2.     疾病によって死亡の危急に迫った者が遺言する場合には、代理人が 2 名以上の証人と一緒に公証人役場に行けば、公正証書遺言を有効に作成することができる。
3. 未成年であっても、15 歳に達した者は、有効に遺言をすることができる。
4. 夫婦又は血縁関係がある者は、同一の証書で有効に遺言をすることができる。

［問  11]      借地借家法第 23 条の借地権（以下この問において「事業用定期借地権」という。） に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.     事業の用に供する建物の所有を目的とする場合であれば、従業員の社宅として従業員の居住の用に供するときであっても、事業用定期借地権を設定することができる。
2.     存続期間を 10 年以上 20 年未満とする短期の事業用定期借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によらなくとも、書面又は電磁的記録によって適法に締結することができる。
3.     事業用定期借地権が設定された借地上にある建物につき賃貸借契約を締結する場合、建物を取り壊すこととなるときに建物賃貸借契約が終了する旨を定めることができるが、その特 約は公正証害によってしなければならない。
4. 事業用定期借地権の存続期間の満了によって、その借地上の建物の賃借人が土地を明け渡 さなければならないときでも、建物 の賃借人がその満了をその1 年前までに知らなかったときは、建物の賃借人は土地の明渡しにつき相当の期限を裁判所から許与される場合がある。

［問  12]   A は、 B所有の甲建物につ き、 居住を目的として、期間 2 年、賃料月額  10 万円と定めた賃貸借契約（以下この問において「本件契約」とい。う）をB        と締結して建物の引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれ ば、誤っているものはどれか。

1.     本件契約期間中にBが甲建物をC に売却した場合、 A は甲建物に賃借権の登記をしていなくても、C に対して甲建物の賃借権があることを主張することができる。
2. AがBとの間の信頼関係を破壊し、本件契約の継続を著しく困難にした場合であてっも、

Bが本件契約を解除す るためには、民法第541 条所定の催告が必要である。

•     本件契約が借地借家法第38 条の定期建物賃貸借契約であっ て、造作買取請求権を排除する特約がない場合、Bの同意を得てAが甲建物に付加した造作については、期間満了で本件契約が終了すると きに、 Aは造作買取請求権を行使できる。
• 本件契約が借地借家法第38   条の定期建物賃貸借契約であって、賃料の改定に関する特約がない場合、契約期間中に賃料が不相当になったと考えた A又はB は、賃料の増減額請求権を行使できる。

［問   13】    建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.     専有部分が数人の共有に属するときは、規約で別段の定めをすることにより、共有者は、議決権を行使すべき者を 2 人まで定めることができる 。
2. 規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しては、その効力を生じない。
3. 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、規約で別段の定めがあるときを除き、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができる 。
4. 集会において、管理者の選任を行う場合、規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び 議決権の各過半数で決する。

［問   14 】   不動産の登記事項証明書の交付の請求に関する次の記述のうち、誤っているもの はどれか。

1.     登記事項証明書の交付を請求する場合は、書面をもって作成された登記事項証明書の交付のほか、電磁的記録をもって作成された登記事項証明書の交付を請求することもできる。
2.     登記事項証明書の交付を請求するに当たり、請求人は、利害関係を有することを明らかに する必要はない 。
3.     登記事項証明書の交付を請求する場合は、登記記録に記録されている事項の全部が記載さ、れたもののほか、登記記録に記録されている事項のうち、現に効力を有するもののみが記載   されたものを請求することもできる。
4.     送付の方法による登記事項証明書の交付を請求する場合は、電子情報処理組織を使用して 請求することができる。

【問   15]      国土利用計画法第 23 条の都道府県知事への届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.     宅地建物取引業者Aが、自ら所有する市街化区域内の5, 000 面の土地について、宅地建物取引業者Bに売却する契約を締結した場合、 Bが契約締結日から起算して2 週間以内に事後届出を行わなかったときは、 A及びBは 6 月以下の懲役又は100 万円以下の罰金に処せられる場合がある。
2.     事後届出に係る士地の利用目的について、甲県知事から勧告を受けた宅地建物取引業者C  は、甲県知事に対し、当該士地に関する権利を買い取るべきことを請求することができる。
3. 乙市が所有する市街化調整区域内の   10, 000 rriの土地と丙市 が所有する市街化区  域内の2, 500 面の土地について、宅地建物取引業者 Dが購入する契約を締結した場合、 Dは事後届出を行う必要はない。
4. 事後届出に係る士地の利用目的について、丁県知事から勧告を受けた宅地建物取引業者E     が勧告に従わなかった場合、丁県知事は、その旨及びその勧告の内容を公表しなければなら  ない。

［問   16]      都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.     市街化区域については、少なくとも用途地城を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとされている。
2.     準都市計画区域は、都市計画区域外の区域のうち、新たに住居都市、工業都市その他の都市として開発し、及び保全する必要がある区域に指定するものとされている。
3.     区域区分は、指定都市、中核市及び特例市の区域の全部又は一部を含む都市計画区域には必ず定めるものとされている。
4. 特定用途制限地域は、用途地域内の一定の区域における当該区域の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定 めるものとされている。

［問    17]    都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長 をいうものとする。また、各選択肢に掲げる行為は、都市計画事業、士地区画整理事業、市街 地再開発事粟、住宅街区整備事業及び防災街区整備事業の施行として行うもの、公有水面埋立 法第 2 条第 1 項の免許を受けた埋立地で行うもの並 ぴに非常災害のため必要な応急措置として行うものを含まない。

1.     区域区分が定められていない都市計画区域内において、 20 戸の分譲住宅の新築を目的として 5, 000 面の土地の区画形質の変更を行おうとする場合は、都道府県知事の許可を受けなければならない。
2. 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、上地の区画形質

の変更を伴わずに、床面積が150 団の住宅の全部を改築し、飲食店としようとする場合には、都道府県知事の許可を受けなければならない。

• 開発許可を受けた開発区域内において、当該区域内の土地の所有権を有し、かつ、都市計画法第 33 条第 1 項第14 号に規定する同意をしていない者は、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があるまでの間は、その権利の行使として建築物を新築することができる。
•     開発許可申請者以外の者は、開発許可を受けた開発区域内のうち、用途地域等の定められていない土地の区域においては、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があった後は、都道府県知事の許可を受けなくとも、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築す ることができる。

【問   18]       3 階建て、延べ面積 600 面、高さ 10 mの建築物に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.     当該建築物が木造であり、都市計画区域外に建築する場合は、確認済証の交付を受けなくとも、その建築工事に着手することができる。
2.     用途が事務所である当該建築物の用途を変更して共同住宅にする場合は、確認を受ける必   要はない。
3. 当該建築物には、有効に避雷設備を設けなければならない。
4.     用途が共同住宅である当該建築物の工事を行場う合において、 2 階の床及びこれを支持するはりに鉄筋を配置する工事を終えたときは、中間検査を受ける必要がある。

［問 19] 建築物の用途規制に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、誤っているものはどれか。ただし、用途地域以外の地域地区等の指定及び特定行政庁の許可は考慮し ないものとする。

1.     建築物の敷地が工業地域と工業専用地域にわたる場合において、当該敷地の過半が工業地域内であるときは、共同住宅を建築することができる。
2. 準住居地域内においては、原動機を使用する自動車修理工場で作業場の床面積の合計が

150 面を超えないものを建築す     ることができる。

• 近隣商業地域内において映画館を建築する場合は、客席の部分の床面積の合計が 20·0 111未

満となるようにしなければならない。

• 第一種低層住居専用地域内においては、高等学校を建築することはできるが、高等専門学 校を建築することはできない。

【問  20】  宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあっては その長をいうものとする。

1. 宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。
2.     宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事は、擁璧、排水施設の設置など、宅地造成に伴う災害を防止するため必要な措置が講ぜられたものでなければならな  い。
3. 宅地造成工事規制区域内の宅地において、地表水等を排除するための排水施設の除却のエ  事を行おうとする者は、宅地造成に関する工事の許可を受けた場合を除き、 工事に着手する日までに、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。
4.     宅地造成工事規制区域内の宅地の所有者、管理者又は占有者は、宅地造成に伴う災害が生じないよう、その宅地を常時安全な状態に維持するように努めなければならない。

［問  21】   土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.     施行地区の土地についての土地区画整理事業は、都市計画事業として施行されることから、これを土地収用法第3  条各号の一に規定する事業に該当するものとみなし、同法の規定  を適用する。
   1.     宅地について所有権を有する者は、 1 人で、又は数人共同して、当該権利の目的である宅地及び一定の区域の宅地以外の土地について土地区画整理事業を施行することがで きる。
   1.     宅地について所有権を有する者が設立する土地区画整理組合は、当該権利の目的である宅地を含む一定の区域の土地について土地区画整理事業を施行することができる。
   1.     国土交通大臣は、施行区域の土地について、国の利害に重大な関係がある土地区画整理事業で特別の事情により急施を要すると認められるもののうち、国土交通大臣が施行する公共施設に関する工事と併せて施行することが必要であると認められるものについては自ら施行 することができる。

【問  22】    農地法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.     農地を相続した場合、その相続人は、法第’ 3 条第 1 項の許可を受ける必要はないが、遅滞なく、農業委員会にその旨を届け出なければならない。
2. 宅地に転用する目的で市街化区域外の蔑地を購入する場合は、農地の権利移動に係る法第
3. 条第 1 項の許可のほか、農地転用に係る法第 4 条第 1 項の都道府県知事の許可を受ける必要がある。
4.     会社の代表者が、その会社の業務に関し、法の規定に違反して転用行為をした場合は、その代表者が罰せられるのみならず、その会社も1 億円以下の罰金刑が科せられる。
5.     賃貸借の存続期間については、民 法上は 20 年を超えることがで きないこ ととされているが、農地の賃貸借については、50 年までの存続期訓が 認められる。

［問   23]     特定の贈与者から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例

(65 歳未満の親からの贈与についても相続時精算課税の選択を可能とする措置）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.     65 歳未満の親から住宅用家屋の贈与を受けた場合でも、この特例の適用を受けることができる。
2.     父母双方から住宅取得のための資金の贈与を受けた場合において、 父母のいずれかが65 歳以上であるときには、双方の贈与ともこの特例の適用を受けることはできない。
3.     住宅取得のための資金の贈与を受けた者について、その年の所得税法に定める合計所得金額が 2, 000 万円を超えている場合でも、この特例の適            用を受けることができる。
4.     相続時精算課税の適用を受けた贈与財産の合計額が2,     500  万円以内であれば、贈与時には贈与税は課されないが、相続時には一律 20 %の税率で相続税が課される。

【問   24]     不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 生計を一にする親族から不動産を取得した場合、不動産取得税は課されない。
2. 交換により不動産を取得した場合、不動産取得税は課されない。
3. 法人が合併により不動産を取得した場合、不動産取得税は課されない。
4. 販売用に中古住宅を取得した場合、不動産取得税は課されない。

［問   25】    不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

1.     原価法は、求めた再調達原価について減価修正を行って対象物件の価格を求める手法であるが、建設費の把握が可能な建物のみに適用でき、土地には適用できない。
   1.     不動産の効用及び相対的稀少性並ぴに不動産に対する有効需要の三者に影轡を与える要因を価格形成要因といい、一般的要因、地域要囚及び個別的要因に分けられる。
   1.     正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を溝たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
   1.     取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例に係る価格等に影聾を及ぽしているときは、適切に補正しなければならない。

【問    26]      宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.     農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としな い。
2.     他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復   継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許  を必要としない。
3.     破産管財人が、破産財団の換価のために目ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。
4. 信託業法第 3 条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営 もう とする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。

［問   27]      宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.     法人Aの役貝のうちに、破産手続開始の決定がなされた後、復権を得てから  5  年を経過しない者がいる場合、 Aは、免許を受けることができない。
2.     法人B の役員のうちに、宅地建物取引業法の規定に違反したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から 5 年を経過しない者がいる場合、B は、免許を受けることができない。
3.     法人C の役員のうちに、刑法第204 条（傷害）の罪を犯し懲役  1 年の刑に処せられ、その 刑の執行猶予期間を経過したが、その経過した日から        5 年を経過しない者がいる場合、 C は、免許を受けることができない。
4.     法人D  の役員のうちに、道路交通法の規定に違反したことにより、科料に処せられ、その刑の執行が終わった日から 5 年を経過しない者がいる場合、    D は、免許を受けることができない。

［問   28]      次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この間において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 免許を受けている個人Aが死亡した場合、相続人にA の免許は承継されないが、相続人は、

Aが生前に締結した契約に基づく取引を結了するための業務を行うことがきでるので、当該 業務が終了した後に廃業届を提出すればよい。

• 免許を受けている法人Bが免許を受けていない法人Cとの合併により消滅した場合、 Cは、

Bが消滅した日から 30 日以内に、 B を合併した旨の届出を行えば、 B が受けていた免許を承継することができる。

•     免許を受けている個人Dが、自己の名義をもって 個人E に宅地建物取引業を営ませる行為は、 Eが免許を受けているとしても、法第 13 条で紫止する名義貸しに該当する。
•     免許を受けている法人F が、宅地建物取引業保証協会の社貝でーない場合は、背業保証金を供託し、その旨を免許権者に届け出た後でなければ事業を開始してはならないので、当該届 出前に宅地建物取引業 を営む目的で広告をした行為は、法第1 2 条で禁止する無免許事業に該当する。

［問   29】   次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、「事務所」とは、岡法第15 条に規定する事務所等をいう。

1.     宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、免許証及び国士交通省令で定める標識を掲げなければならない。
   1.     宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名薄を備える義務を怠った場合、監督処分を受けることはあっても罰則の適用を受けることはない。
   1.     宅地建物取引業者は、各事務所の業務に関する帳簿を主たる事務所に備え、取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積等の事項を記載しなければ ならない。
   1.     宅地建物取引業者は、その事務所ごとに一定の数の成年者である専任の取引主任者を置か  なければならないが、既存の事務所がこれを満たさなくなった場合は、    2 週間以内に必要な措置を執らなければならない。

【問  30】    宅地建物取引主任者の登録（以下この問において「登録」という。）及び宅地建物取引主任者証（以下この問において「取引主任者証」という。）に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.     婚姻している未成年者は、登録実務講習を修了しても、法定代理人から宅地建物取引業を営むことについての許可を受けなければ登録を受けることができない。
2. 登録を受けている者は、取引主任者証の交付を受けていない場合は、その住所に変更があっても、登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請する必要はない。
3. 取引主任者証を亡失し、その再交付を申請している者は、再交付を受けるまでの間、宅地   建物取引業法第 35  条に規定する重要事項の説明をする時は、取引主任者証に代えて、再交付申請書の写しを提示すればよい。
4.     甲県知事から取引主任者証の交付を受けている者が、取引主任者としての事務を禁止する処分を受け、その禁止の期間中に本人の申請により登録が消除された場合は、その者が乙県 で宅地建物取引主任者資格試験に合格したとしても、当該期間が満了しないときは、乙県知 事の登録を受けることができない。

［問    31]    宅地建物取引業者の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において、「還付請求権者」とは、同法 第 27 条第 1 項の規定に基づき、 営業保証金の還付を請求する権利を有する者をいう。

1.     宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に関し不正な行為をし、情状が特に重いとして免許を取り消されたときであっても、営業保証金を取り戻すことができる場合がある。
2.     宅地建物取引業者は、免許の有効期間満了に伴い営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をすることなく、営業保証金を取り戻すことができる。
3. 宅地建物取引業者は、一部の支店を廃止したことにより、営業保証金の額が政令で定める     額を超えた場合は、還付請求権者に対し所定の期間内に申し出るべき旨を公告し、その期間   内にその申出がなかったときに、その超過額を取り戻すことができる。
4.     宅地建物取引業者は、宅地建物取引業保証協会の社員となった後において、社員となる前に供託していた営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をすることなく、営業保証金を取り戻すことができる。

【問  32]  宅地建物取引業者Aがその業務に関して行う広告に関する次の記述のう   ち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正し いものはいくつあ

るか。

ア      Aが行う広告については、実際のもよのりも著しく優良又は有利であると人を誤認させる

ような表示をしてはならないが、誤認させる方法には限定がなく、宅地又は建物に係る現在 又は将来の利用の制限の一部を表示しないことにより誤認させることも禁止さ れている。

イ      Aがテレビやインターネットを利  用して行う広告は、新聞の折込チラシや配布   川のチラシと異なり法の規制の対象とならない。

ウ      Aが行う広告については、実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させる

ような表示であっても、誤認による損害が実際に発生しなければ、監督処分の対象とならな い。

［問   33】    宅地建物取引業者Aが、 Bから自己所有の宅地の売買の媒介を依頼された場合における当該媒介に係る契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において

「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1.     Aは、 B との間で専任媒介契約を締結したと きは、取引主任者に法第 34条の 2第1 項の規定に基づき交付すべき書面の記載内容を確認させた上で、当該取引主任者をして記名押印 させなければならない。
   1.     A’は、  Bとの間で有効期間を2  月とする専任媒介契約を締結した場合、B の申出により契約を更新するときは、更新する媒介契約の有効期間は当初の有効期間を超えてはならない。
   1. Aは、 Bとの間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結する際、  Bから媒介契約の有効期間を6 月とする旨の申出があったとしても、当該媒介契約において   3 月を超える有効期間を定めてはならない。
   1.     Aは、 Bとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかにかかわらず、宅地を売買すべき価額を Bに口頭で述べたとしても、法第    34 条の 2 第 1 項の規

定に基づき交付すべき書面に当該価額を記載しなければならない。

園     34】    次の記述のうち、宅地建物取引業法し（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1.     宅地建物取引業者が建物の貸惜の媒介を行う場合、借賃以外に金銭の授受があるときは、その額及び授受の目的について、法第35条に規定する重要事項を記載した書面に記載して

いるのであれば、法第 37 条の規定 により交付すべ き書面（以下この問 において「 3 条書面J という。）に記載する必要はない。

•     宅地建物取引業者が悩分所有建物の貸借の媒介を行う場合、損害賠償額の予定又は違約金   に関する特約の内容について、 37 条書面に記載する必要はないが、売買の媒介を行う  場合は、当該内容について 37 条書面に記載する必要がある。
•     上地付建物の売買契約において、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかった  ときは契約を無条件で解除できるという取り決めがある場合、当該売買の媒介を行う宅地建

物取引業者は、自ら住宅ローンのあっせんをする予定   がなくても、 37条書而にその取 り決

めの内容を記載する必要がある。

•     宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者でない   Bから建物の売却の依頼を受け、A  とB との間で専属専任媒介契約を締結した場合、Aが探索した相手方以外の者とBとの間で売買        契約を締結したと  きの措置について、A とB との間で取り決めがなければ、A は法第   34 条の 2 第 1 項の規定に甚づき交付すべき書面に記載する必要はない。

［問  35】     宅地建物取引業法第35 条に規定する重要事項の説明を取引主任者が行う  場合における次の記述のうち、誤っているものはどれか。                                       ・

1.     建物の売買の媒介の場合は、建築基準法に規定する建ぺい率及び容積率に関する制限があるときはその概要を説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要は  ない。
2.     宅地の売買の媒介の場合は、土砂災害誉戒区域等における士砂災害防止対策の推進に関する法律第 6 条第 1 項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは その旨を説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。
3. 建物の売買の媒介の場合は、住宅の品質確保の促進等に関する法律第 5 条第 1 項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨を説明しなければならないが、建物の 貸借の媒介の場合は説明する必要はない。
4.     宅地の売買の媒介の場合は、私道に関する負担について説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。

［問   36]      宅地建物取引業法第   35 条に規定する重要事項の説明を取引主任者が行う場合における次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。

1.     中古マンションの売買の媒介において、当該マンションに係る維持修繕積立金については説明したが、管理組合が保管している維持修繕の実施状況についての記録の内容については

説明しなかった。

かし

• 自ら売主となる新築住宅の売買において、重要事項の説明の時点で瑕疵担保責任の履行に

関する責任保険の契約を締結する予定であることは説明したが、当該責任保険の概要につい ては説明しなかった。

• 宅地の売買の媒介において、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第

3 条の規定に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。

•     建物の売買の媒介において、登記された権利の種類及び内容については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。

【問   37]       宅地建物取引業者 Aが、売主B と買主C との間の宅地の売買について媒介を行う場合において、宅地建物取引業法（以下この問において「法J  という。）第37  条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37   条書面」という。）に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.      Aが、取引主任者をして、37 条書面に記名押印させた場合には、 37  条書面の交付  を、取引主任者でないA の代表者や従業貝が行ってもよい。
   1. 公正証書によってなされる売買契約の場合には、当該公正証書に取引主任者の記名押印が なくても、法第 35 条に規定する書面に取引 主任者の記名押印があ れば、当該公正証書をもって 37 条書面に代えることができる。
   1.     B及びCが宅地建物取引業者である場合には、 37 条書面において、引渡しの時 期の記載を省略することができる。
   1.     37 条書面に記名押印する取引主任者は、法第 35 条に規定する書面に記名押印した取引主任者と同一の者でなければならない。

【問   38]     宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主            Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第  37  条の  2  の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものは  どれか。

1.     B が、自 ら指定したホテルのロビーで買受けの申込みをし、その際にA からクーリング・オフについ  て何も告げられず、その3 日後、Aのモデルルームで契約を締結した場合、B は売買契約を解除することができる。
2.     B   は、テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。その            5 8  後、代金の全部を支払い、翌日に宅地の引渡しを受けた。この場合、 Bは売買契約を解除することができる。
3. B は、喫茶店で買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフ について書而で告げられ、翌H 、喫茶店で契約を締結した。その5  日後、契約解除の書面をA に発送し、その3 8 後に到達した。この場合、B は売買契約を解除することがで きない。
4.     Bは、自ら指定した知人の宅地建物取引業者  C  ( C はAから当該宅地の売却について代狸又は媒介の依頼を受けていない。）の事務所で買受けの申込みをし、その際にAからクーリ        ング・オフについ    て何も告げられず、翌H 、Cの事務所で契約を締結した場合、B は売買契約を解除することができない。

［問  39]  宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主  Bとの間で宅地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並 びに判例によれば、正しいものはどれか。

1.     当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、損害賠償の請求額は売買代金の額を超えてはならない。
2.     当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を売買代金2の割と      し、違約金の額を売買代金の 1 割とする定めは、これらを合算した額が 売買代金の3 割を超えていないことから有効である。
3. Aが、当該売買契約の解除を行う場合は、     Bに対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除することができる。
4.     Aは、当該売買契約の締結日にBから手付金を受領し、翌日、Bから内金を受領した。そ      の 2 日後、 AがBに対して、手付の倍額を償還することにより契約解除の申出を行った場合、

Bは、契約の履行に着手しているとしてこれを拒むことがで きる。

【問   40】    宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でないBとの間で宅地

（代金 2, 000 万円）の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の

規定によれば、正しいものはどれか。

かし

1. A は、当該宅地の瑕疵について A が担保の責任を負うべき期間を当 該宅地の引渡しの日か

ら 3 年とする特約をすることがで きる。

•     Aは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う         損害賠償の予定額を300 万円とし、かつ、違約金を 300 万円とする特約をすることができる。
• Aは、  Bの承諾がある場合においても、「Aが契約の履行に着手した後であっても、  B  は手付を放棄して、当該売買契約を解除することができる」旨の特約をすることができない。
• 当該宅地が、 Aの所有に属しない場合、Aは、当該宅地を取得する契約を締結し、その効

力が発生している場合においても、当該宅地の引渡しを受けるまでは、Bとの間で売買契約を締結することができない。

【問   41】   宅地建物取引業者Aが、自ら売主 として宅地建物取引業者でない買主 Bとの間で、建築工事完了前のマンシ     ョンの売買契約を締結するに当たり、宅地建物取引業法第41      条の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）が必要な場合に     おける次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア     売買契約において、当該マンショ ンの代金の額の 10 %に相当する額の中間金を支 払う旨

の定めをしたが、Aが保全措置を講じないことを理   由に、Bが当該中間金を支払わないときは、 Aは、 Bの当該行為が債務不履行に当たるとして契約を解除することができる。

イ   Aが受領した手付金の返還債務を連帯して保証することを委託する契約を   A とAの代表取締役との間であらかじめ締結したと きは、 Aは、当該マンションの代金の額の20 %に相当する額を手付金として受領することができる。

ウ      Aが受領した手付金の返還債務のうち、保全措置を講じる必要があるとれさた額を超えた 部分についてのみ保証することを内容とする保証委託契約を Aと銀行との間であらかじめ締結したときは、 Aは、この額を超える額の手付金を受領することができる。

工        手付金の受領後遅滞なく保全措置を講じる予定である旨を、AがあらかじめB に対して説明したときは、 Aは、保全措置を講じることなく当該マンショ ンの代金の額の 10 % に相当する額を手付金として受領することができる。

1. 一つ
   1. 二つ
   1. 三つ
   1. · . 四つ

［問   42]     宅地建物取引業者（消費税課税事業者）の媒介により建物の賃貸借契約が成立し       た場合における次の記述のう  ち、宅地建物取引 業法の規定によれば、正しいものはどれか 。なお、借賃及び権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返遠されないものをい   う。）には、消費税相当額を含まないもの とす る。

1.     依頼者と宅地建物取引業者との間であらかじめ報酬の額を定めていなかったときは、当該    依頼者は宅地建物取引業者に対して国士交通大臣が定めた報酬の限度額を報酬として支払わ       なければならない。
2.     宅地建物取引業者は、国土交通大臣の定める限度額を超えて報酬受を領してはならないが、       相手方が好意で支払う謝金は、この限度額とは別に受領することができる。
3. 宅地建物取引業者が居住用建物の貸主及び借主の双方から媒介の依頼を受けるに当たって借主から承諾を得ていなければ、借主から借賃の    1. 05 月分の報酬を受領することはできない。
4.     宅地建物取引業者が居住用建物以外の建物の貸借の媒介を行う場合において、権利金の授 受があるときは、 当該宅地建物取引業者が受領できる報酬額は、借賃の 1. 05 月分又は権利金の額を売買代金の額とみなして算出した金額のいずれか低い方の額を上限としなければな らない。

【問    43】    宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。                               ・

1.     宅地建物取引業者が保証協会の社貝となる前に、当該宅地建物取引業者と宅地建物取引業 に関し取引をした者は、その取引により         生じた債権に関し、弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する。
2.     保証協会の社員である宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者が、その取引により生じた債 権に関し、弁済業務保証金について弁済を受ける権利を 実行するときは、当該保証協会の認証を受けるとともに、当該保証協会に対し、還付請求をしなければならない。
3.     保証協会から還付充当金を納付すべきことの通知を受けた社貝は、その通知を受けた日から 1 月以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない                                                                                                                     。
4.     保証協会は、新たに宅地建物取引業者がその社員として加入しようとするときは、あらかじめ、その旨を当該宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告 しなければならない。

［問   44]      宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、正しいもの はどれか。

1.     国土交通大臣は、宅地建物取引業者A   (甲県知事免許）に対し、宅地建物取引業の適圧な運営を確保するため必要な勧告をしたときは、迎滞なく、その旨を甲県知事に通知しなけれ ばならない。
   1.     甲県知事は、乙県知事の登録を受けている取引主任者に対し、甲県の区域内において取引主任者として行う事務に関し不正な行為をしたことを理由として指示処分をしようとすると きは、あらかじめ、乙県知事に協議しなければならない。
   1.     宅地建物取引業者A (甲県知事免許）が、乙県の厄域内における業務に関し乙県  知事から指示処分を受けたときは、甲県に備えられる宅地建物取引業者名藩には、当該指示の年月日 及ぴ内容が記載される。
   1.     甲県知事は、宅地建物取引業者B      (国土交通大臣免許）に対し、甲県の区域内における業務に関し取引の関係者に損害を与えたことを理由として指示処分をしたときは、その旨を甲県の公報により公告しなければならない。

かし

［問 45】 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保

かし

証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結（以下この問において「資力確保措置

という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.     宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講ずる義務を負う。

かし

• 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託

をする場合、宅地建物取引業者でない買主に対して供託所の所在地等について記載した書面 の交付及び説明を、新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。

• 宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、資力確保措置を講ずる義務を負う。
• 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る資力確保措置の状況について、その免許を受けた国士交通  大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

［問   46】    独立行政法人住宅金融支援機構（以下この間において「機構」という。）が行う証券化支援事業（買取型）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.     証券化支援事業（買取型）において、機構による買取りの対象となる貸付債権には、中古住宅の購入のための貸付債権も含まれる。
2.     証券化支援事業（買取型）において、銀行、保険会社、農業協同組合、信用金庫、信用組合などが貸し付けた住宅ローンの債権を買い取ることができる。
3.     証券化支援事業（買取型）の住宅ローン金利は全期間固定金利が適用され、どの取扱金融機関に申し込んでも必ず同一の金利になる。
4. 証券化支援事業（買取型）において、機構は買い取った住宅ローン債権を担保としてM B

s (資産担保証券）を発行することにより、債券市場（投資家）から資金を調達している。

［問  47】   宅地建物取引業者が行う広告等に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正しいものはどれ か。

1.     路地状部分のみで道路に接する土地を取引する場合は、その路地状部分の面積が当該土地     面積の50 % 以上を占めていなければ、路地状部分を含む旨及び路地状部分の割合又は面積を明示せずに表示してもよい。
2. 不動産物件について表示する場合、当該物件の近隣に、現に利用できるデパートやスーパ ーマーケット等の商業施設が存在することを表示する場合は、当該施設までの徒歩所要時間   を明示すれば足り、道路距離は明示せずに表示してもよい。
3.     傾斜地を含むことにより当該土地の有効な利用が著しく阻害される場合は、原則として、傾斜地を含む旨及び傾斜地の割合又は面積を明示しなければならないが、マンションについ ては、これを明示せずに表示してもよい。
4.     温泉法による温泉が付いたマンションであることを表示する場合、それが温泉に加温した ものである場合であっても、その 旨は明示せずに表示してもよい。9

【問   48】   宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.     平成 20 年度法人企業統計年報（財務省、平成 21 年 9 月公表）によれば、平成 20 年度における不動産業の経常利益は約      2 兆 9, 200 億円となっており、2 年連続の増加となっ た。
   1.     住宅着工統計（国土交通省、平成22 年 1 月公表）によれば、平成 21 年の分譲住宅の新設住宅着工戸数は、前年比 43. 7 % 減で、そのうち、マンション、一戸建住宅とも前年に比べ減少した。
   1.     平成 22 年版土地白 書（平成 22 年 6 月公表）によれば、平成 21 年中の全国の土 地取引件数は、売買による所有権の移転登記の件数で見ると、 117. 9 万件となっており、前年に比べ増加した。
   1.     平成 22 年地価公示（平成 22 年 3 月公表）によれば、平成2 1 年の 1 年間の地価の下落率は、三大都市圏の方が地方圏よりも小さ く、かつ、全圏域において商業地の方が住宅地よりも小さい。

［問   49]     土地に関する次の記述のうち、不適当なものはどれか。

1.     地すべり地の多くは、地すべり地形と呼ばれる独特の地形を呈し、棚田などの水田として 利用されることがある。
2.     谷出口に広がる扇状地は、地盤は堅固でないが、土石流災害に対して安全であることが多  い。
3. 土石流は、流域内で豪雨に伴う斜面崩壊の危険性の大きい場所に起こりやすい。
4.     断層地形は、直線状の谷など、地形の急変する地点が連続して存在するといった特徴が見 られることが多い。

【問   50】    建築物の構造と材料に関する次の記述のう ち、不適当なものはどれか。

1. 常温において鉄筋と普通コンクリートの熱膨張率は、ほぼ等しい。
2. コンクリートの引張強度は、圧縮強度より大きい。
3. 木材の強度は、含水率が大きい状態のほうが小さくなる。
4. 集成材は、単板などを積層したもので、大規模な木造建築物に使用される。          –