平成15年　2003年　宅建過去問

〔問    1 〕 意思無能力者又は制限能力者に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれは，正しいものはどれか。

1.    意思能力を欠いている者が土地を売却する意思表示を行った場合，その親族が当該意思表示を取り消せは，取消しの時点から将来に向かって無効となる。
   1.    未成年者か土地を売却する意思表示を行った場合，その末成年者が婚姻をしていても，親権者が当該意思表示を取り消せは，意思表示の時点己言ぎって無効   となる。
   1.    成年被後見人が成年後見人の事前の同意を得て土地を売却する意思表示を行  った場合，成年後見人は，当該意思表示を取り消すことができる。
   1.    被保佐人か保佐人の事前の同意を得て土地を売却する意思表示を行った場合， 保佐人は，当該意思表示を取り消すことがてきる。

げ口  2 〕 Aは， B との間で， B所有の不動産を購入する売買契約を締結した。たたし， AがA所有の不動産を平成15 年 12 月末日まてに売 却でき，そ の代金全額を受領することを停止条件とした。手付金の授受はなく，その他特段の合意もない。こ      の場合，民法の規定によれは，次の記述のうち正しいものはどれか。

1.    平成 15 年12 月末日以前でこの停止条件の成否未定の間は， 契約の効力が生じていないので， A は， この売 買契約を解約てきる。
2.    平成15 年 12 月末日以前でこの停止条件の成否未定の間は， 契約の効力か生じていないので ， B は， この売買契約を解約てきる。
3.    平成 15 年12 月末日以前でこの停止条件の成否未定の間，にAが死亡して相続か開始された場合，契約の効力か生していないのて·,  Aの相続人は， この売買契約の買主たる地位を相続することができない。
4.    A が， A所有の不動産の売買代金の受領を拒否して， 故意に停止条件の成就を妨げた場合 ， B は， その停 止条件が成就したものとみなすことができる。

〔問     3 〕 い ょ，自己所有の甲地を Bに売却し引 き渡したが， B はまだ所有権移転登記を行っていない。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち誤っ  ているものはどれか。

1. Cが， A B 間の売買の事実を知らすにA から甲地を買い受け， 所有権移転登

記を得た場合， C はBに対して甲地の所有権を主張することがてきる。

•    D か， B を欺き著しく高く売 りつける目的で， B が 所有権移転登記を行っていないことに乗じて ， Aから甲地を買い受け所有権移転登記を得た場合， D は

Bに対して甲地の所有権を主張することができない。

•    E が， 甲地に抵当権を設定して登記を得た場合であっても    ，そ の後Bが所有権移転登記を得てしまえは，以後  ，  E  はB  に対して甲地に抵当権を設定したこ とを主張することがてきない。
• AとF か， 通謀して甲地をA から F に仮装譲渡し ， 所有権移転登記を得た場

合， B は登記がなくとも， F に対して甲地の所有権を主張することがてきる。

〔問    り    A, B及ひC が， 建物を共有している場合（持分を各 3 分の 1 とする。） に関する次の記述のうち，民法の規定によれば，誤っているものはどれか。

1.    A は， B とC の同意を得なければ， この建物に関する  A の共有持分権を売却することはできない。
2. Aは， BとCの同意を得なけれは， この建物に 物理的損傷及び改変などの変

更を加えることはできない。

•    Aが， その共有持分を放棄した場合   ， この建物は， BとC の共有となり， 共有持分は各 2 分の1 となる。
• 各共有者は何時でも共有物の分割を請求できるのが原則てあるか，       5 年を超

えない期間内であれば分割をしない旨の契約をすることができる。

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〔問     5 〕 A 比 B所有の建物に抵当権を設定ぃ   その旨の登記をしこ｝゜  B 比        その抵当権設定登記後に ， この建物を C に賃貸した。 Cは， この契約時に ， 賃料の 6 カ月分相当額の300万円の敷金を預託した。この場合，     民法の規定及ひ判例によれば， 次の記述のうち正しいものはどれか。

l Bが， BのCに対する将来にわたる賃料債権を第三者に譲渡し  ， 対抗要件を備えた後は， Cが当該第三者に弁済する前であっても ， Aは， 物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはてきない。

•    Bの一般債権者であるDが， BのC に対する賃料債権を差し押さえ，その命令かC に送達された後は， Cが弁済する前であって も， Aは， 物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。
• Aが物上代位権を行使して，  BのC に対する賃料債権を差し押さえた後は ，

C は， Aの抵当権設定登記前からB に対して有している弁済期の到来している貸付金債権と当該賃料債権とを相殺することはできない。

• Aが物上代位権を行使して， BのC に対する賃料債権を差し押さえた後，賃貸借契約が終了し建物を明け渡した場合 ， Aは， 当該賃料債権について敷金が充当される限度において物上代位権を行使することはてきない。

〔問    6 〕 普通抵当権と元本確定前の根抵当権に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。

1.    普通抵当権ても，根抵当権でも，設定契約を締結するためには，被担保債権 を特定することが必要てある。
2. 普通抵当権でも，根抵当権ても，現在は発生しておらず，将来発生する可能

性がある債権を被担保債権とすることができる。

•    普通抵当権ても，根抵当権でも，被担保債権を譲り受けた者は，担保となっ  ている普通抵当権又は根抵当権を被担保債権とともに取得する。
•    普通抵当権ても， 根抵当権でも， 遅延損害金については， 最後の2 年分を超えない利息の範囲内で担保される。

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〔問    .7 〕  A は， Aの所有する土地 をB に売却し ， B の 売買代金の支払債務について

CがA との間で保証契約を締結した。この場 合， 民法の規定によれは， 次の記述のうち誤っているものはどれか                    Q

1.    Cの保証債務かB との連帯保証債務である場合， AかC に対して保証債務の履行を請求してきても， C はAに対して， ますB に請求するよう 主張できる。
2.    Cの保証債務にB と連帯して債務を負担 する特約がない場合 ， AがC に対して保証債務の履行を請求してきて も， C は， Bに弁済の資力があり，かっ ， 執行が容易であることを証明することによって ， Aの請求を拒むことができる。
3.    C の保証債務が B との連帯保証債務である場合， C に対する履行の請求 による時効の中断は， Bに対して もその効力を生ずる。
4.    C の保証債務に B と連帯して債務を負担する特約がない場合， B に対する履行の請求その他時効の中断 は， C に対して もそ の効力を生ずる。

〔問  8 〕 幻 よ， B に対して貸付金債権 を有しており， Aはこの貸付金債権 をC に対して譲渡した。この場合，民法の規定及ひ判例によれは，次の記述のうち誤ってい    るものはどれか。

1.    貸付金債権に譲渡禁止特約が 付いている場合で， Cが譲渡禁止特 約の存在を過失なく知らないとき， B はC に対して債権譲渡か無効であると主張                 することができない。
2.    Bが債権 譲渡を承諾しない場合， Cが B に対して債権譲渡を通知するたけでは， C はBに対して自 分が債権者てあることを主張 することかできな い。
3.    Aか貸付金債権をD に対して も譲渡し， Cへは確定日付のない証書， D へは確定日付のある証書によってB に通知した場合て‘， いすれの通知 もB による弁済前に到達したとき， Bへの通知の到達の先後にかかわらす， DがC に優先して権利を行使することができる。
4. Aか貸付金債権 をE に対しても譲渡し， C へは平成 15 年10 月10 日付， E へは同月 9 日付のそれぞれ確定日 付のある証書によってBに通知した場合て， いずれの通知も Bによる弁済前に到達したと き， Bへの通知の到達の先後にかかわらす， EがC に優先して権 利を行使することができる。

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〔問     9 〕 同時履行の関係に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば， 誤っているものはどれか。

1.    動産売買契約における目的物引渡債務と代金支払債務とは，同時履行の関係    に立つ。
2.    目的物の引渡しを要する請負契約における目的物引渡債務と毅酬支払債務とは，同時履行の関係に立つ。
3.    貸金債務の弁済と当該債務の担保のために経由された抵当権設定登記の抹消 登記手続とは，同時履行の関係に立つ。
4. 売買契約が詐欺を理由として有効に取り消された場合における当事者双方の

原状回復義務は，同時履行の関係に立つ。

〔問   1゜〕  Aか，  BからB所有の土地付中古建物を買い受けて引渡しを受けたか，  建物の主要な構造部分に欠陥があった。この場合，民法の規定及ひ判例によれは，次

かし

の記述のうち正しいものはとれか。なお，瑕疵担保責任（以下この問において「担

保責任」という。）については，特約はない。

1.    Aが， この欠陥の存在を知って契約を締結した場合 ， A はB の担保責任を追及して契約を解除することはてきないが，この場合の建物の欠陥は重大な瑕疵 なのでBに対して担保責任に基づき損害賠償請求を行うことができる。
2.    Aが， この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合 ， Bの担保責任を追及して契約の解除を行うことができるのは，欠陥が存在するために契約を行   った目的を達成することができない場合に限られる。
3.    Aか， この欠陥の存在を知らないまま契約を     締結した場合， 契約締結から1 年以内に担保責任の追及を行わなけれぱ，  AはBに対して担保責任を追及することができなくなる。

• A B間の売買契約が， 宅地建物取引業者C の媒介により契約締結に至ったものである場合， Bに対して担保責任が追及できるのであれは                           ， A は C に対しても担保責任を追及することができる。

〔問 l l 〕 借主A は， B 所有の建物について貸主 B との間で賃貸借契約を締結し ， 敷金として賃料 2 カ月分に相当する金額をBに対して支払ったが ， 当該敷金について

B による賃料債権への充当はされていない。この場合      ， 民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。

1. 賃貸借契約が終了した場合，建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立

たず， Aの建物明渡しはBから敷金の返還された後に行えはよい。

•    賃貸借契約期間中に Bが建物を C に譲渡した場合で， Cが賃貸人の地位を承継したとき， 敷金に関する権利義務は当然にC に承継される。
• 賃貸借契約期間中にAがD に対して賃借権を譲渡した場合て ， Bがこの賃借権譲渡を承諾したとき， 敷金に関する権利義務は当然にDに承継される。
• 賃貸借契約が終了した後， Aが建物を明け渡す前に ， Bが建物をE に譲渡した場合て， B E間てE に敷金を承継させる旨を合意したとき ， 敷金に関する権利義務は当然に E に承継される。

〔問 1幻 Aが死亡し， それぞれ 3 分の1 の相続分を持つA の子B, C 及びD  (他に相続人はいない。）が，全員，単純承認し，これを共同相続した。この場合に関す     る次の記述のうち，民法の規定及び判例によれぱ，正しいものはどれか。

1.    相続財産てある土地につき， 遺産分割協議前に， B が， C とD の同意なくB 名義への所有権移転登記をし，これを第三者に譲渡し，所有権移転登記をして も， C とDは，自己 の持分を登記なくして ， その第 三者に対抗できる。
2.    相続財産である土地につき， B, C 及びDか持分各3 分の 1 の共有相続登記をした後， 遺産分割協議によりBか単独所有権を取得した場合，そ  の後にCか登記上の持分 3 分の1 を第三者に譲渡し， 所有権移転登記をしても， Bは， 単独所有権を登記なくして，その第三者に対抗できる。
3.    相続財産である預金返還請求権などの金銭債権は，遺産分割協議が成立する  まては ， 相続人3 人の共有に属し， 3 人全員の同意がなけれは， その債務者に弁済請求できない。
4.    Bが相続開始時に金銭を相続財産として保管している場， 合C とD は，遺    産分割協議の成立前ても，自己の相続分に相当する金銭を支払うよう請求てきる。

–   s  –

〔問    団〕    Aが， B に， A所有の甲地を建物の所有 を目的として賃貸し ， B かその土地上に乙建物を新築し，所有している場合に関する次の記述のうち，借地借家法の 規定によれば，誤っているものはどれか。

1.    B が，乙 建物につき自己名義の所有権の保存登記をしている場合は ，甲 地につき賃借権の登記をして いないときで も， 甲地をA から譲渡され所有権移転登記を受けたC に対し，甲地 の賃借権を対抗てきる。
   1.    乙建物が滅失した場合て も， Bか借地借家法に規定 する事項を甲地の上 の見やすい場所に掲示したときは ， B は，甲 地に賃借権の登記をしていなくて も， 滅失のあった日から 2 年間は， 甲地をA から譲渡され所有権移転登記を受けた

D に対し，甲 地の賃借権を対抗で きる。

•    Bか， 乙建物をE に譲渡しよう とする場合において， E が甲  地の賃借権を取得しても  Aに不利となるおそれがないにもかかわらす                     ， Aがその賃借権の譲渡を承諾しないときは ，  B は，  裁判所にA の承諾に代わる許可をするよう申し立てることができる。
  •    B か， 乙建物を1 年以上自己使用しておらず，かっ， 他人に譲渡しようとすることもない場合， Aは， 裁判所に， 相当の対価の提供を条件として，自 ら乙建物の譲渡及び甲地の賃借権の譲渡を受ける旨を申し立てることがてきる。

〔問    14 〕 平成 15 年10 月に 新規に締結しようとしている， 契約期間が 2 年で， 更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約（以下この問において「定期借家契  約」という。）に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれは，正しいもの はどれか。

l     事業用ではなく居住の用に供する建物の賃貸借においては，定期借家契約とすることはできない。

• 定期借家契約は，公正証書によってしなけれは，効力を生じない。
•    定期借家契約を締結しようとするときは，賃貸人は，あらかじめ賃借人に対し，契約の更新かなく，期間満了により賃貸借が終了することについて，その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
•    定期借家契約を適法に締結した場合， 賃貸人は， 期間満了日1 カ月前 までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば，その終了を賃借人に対抗できる。

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〔問    15 〕 不動産登記に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

l  不動産の登記申請において，申請書に必要な書面又は図面か添付されていない場合には，申請人が即日にこれを補正したときでも，登記官は，理由を付した決定をもって，当該申請を却下しなけれはならない。

•    抹消登記を申請する場合において，当該抹消される登記について登記上の利害関係を有する第三者かあるときは，申請書には，当該第三者の承諾書又はこれに対抗することがてきる裁判の謄本を添付しなければならない。
•    登記済証か滅失した場合に申請書に添付すべき保証書における保証人は，過去に登記を受けた者でなけれはならないか，当該申請をする登記所以外の登記所において登記を受けた者は，保証人となることができない。
•    登記原因を証する書面として執行力のある判決が添付されている場合でも， 法律の規定により第三者の許可がなければ権利変動の効力を生じないとされているときは，別に当該第三者の許可を証する書面を添付しなけれはならない。

〔問    16〕 国土利用計画法第 23 条の届出（以下  この問 において「事  後届出」という。）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.    Aが所有する都市計画区域に所在する面積6, 000 面の土地をB に売却する契約を， Aと， Bの売買契約の代理人であるC か締結した場合， C はC 名義により，事後届出を行う必要がある。
2.    Dが所有する市街化調整区域に所在する面積4 , 000面の農地をE に売却する契約を， 農地法第 5 条の許可を停止条件としてDとE が締結した場合， E は事後届出を行う必要がある。
3. F が所有する市街化区域に所在する面積      5,000 m’の一団の土地を分割して，

1 ,500面をGに， 3 ,500面をH に売却する契約を F がそれぞれ G及ひH と締結

した場合， G は事後届出を行う必要はない が， Hは事後届出を行う必要がある。

•    甲市が所有する市街化区域に所在する面積    3, 000 面の土地を］に売却する契約を，甲市と］が締結した場合， I は事後届出を行う必要がある。

〔問   17 〕 都市計画法に関する次の記述のうち，正しいものはとれか。

1.    高層住居誘導地区は，住居と住居以外の用途とを適正に配分し，利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため定める地区である。
   1. 第一種住居地域は，低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める

地域てあり，第二種住居地域は，中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域である。

• 高度利用地区は，用途地域内において市街地の環境を維持し，又は土地利用の増進を図るため，建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区である。
  • 地区計画は，市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成か行われる地  区について，その地区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及ひ壁面の位置の制限を定める計画てある。

〔問    18 〕   開発許可に関する次の記述のうち，都市計画法の規定によれは，誤っているものはどれか。

1. 市街化調整区域における農産物の加工に必要な建築物の建築を目的とした

500 面の土地の区画形質の変更はに， 常に開発許可が不要である。

•    市街化区域における市街地再開発事業の施行として行う3 , 000 面の土地の区画形質の変更には，常に開発許可が不要てある。
• 都市計画区域でも準都市計画区域でもない区域内における住宅団地の建設を 目的とした 6 , 000面の土地の区画形質の変更には， 常に開発許可が不要である。
• 準都市計画区域における医療施設の建築を目的とした5 , 000 面の土地の区画形質の変更には，常に開発許可が不要である。

〔問    19)      開発許可に関する次の記述のうち，都市計画法の規定によれは，誤っているものはどれか。なお，この問における都道府県知事とは，地方自治法の指定都市 等にあっては，それぞれの指定都市等の長をいうものとする。

1.    開発許可を受けた開発区域内において，開発行為に関する工事が完了した旨の公告があるまての間は，開発許可を受けた者は，工事用の仮設建築物を建築するとき，その他都道府県知事か支障がないと認めたとき以外は，建築物を建 築してはならない。
2. 開発許可を受けた用途地域の定めのない開発区域内において，開発行為に関

する工事が完了した旨の公告があった後は，民間事業者は，都道府県知事が許   可したときを除けば，予定建築物以外の建築物を新築してはならない。

•    市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域において，民間事業者は，都道府県知事の許可を受けて，又は都市計画事業の施行としてでなければ，建築物を新築してはならない。
•    都市計画法の規定に違反する建築物を，それと知って譲り受けた者に対して， 国土交通大臣又は都道府県知事は，都市計画上必要な限度において，建築物の  除却など違反を是正するため必要な措置をとることを命ずることかできる。

〔問 20〕 防火地域内において，地階を除 く階数が5 (高さ 25m ) , 延べ面積が800m’ で共同住宅の用途に供する鉄筋コンクリート造の建築物で，その外壁が耐火構造て‘ あるものを建築しようとする場合に関する次の記述のうち，建築基準法の規定によ  れば，正しいものはどれか。

1.    当該建築物は，防火上有効な構造の防火壁によって有効に区画しなければな    らない。
2.    当該建築物について確認をする場合は，建築主事は，建築物の工事施工地又   は所在地を管轄する消防長又は消防署長へ通知しなければならない。
3.    当該建築物には，安全上支障がない場合を除き，非常用の昇降機を設けなければならない。
4. 当該建築物は，外壁を隣地境界線に接して設けることかてきる。

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〔問    21〕 建築基準法に関する次の記述のうち，誤っているものはとれか。

1.    市町村は地区計画の地区整備計画が定められている区域内において，条例で，  建築基準法第48 条の建築物の用途制限を強化又は緩和することができる。
2.    建築協定においては，建築協定区域内における建築物の用途に関する基準を  定めることができない。
3.    都市計画区域及ひ準都市計画区域以外の区域内において，地方公共団体は， 建築物の用途に関する制限を条例で定めることはてきない。
4. 第一種低層住居専用地域において建築することかできる用途の建築物については，第二種低層住居専用地域においても建築することがてきる。

〔問    22 〕 土地区画整理事業の換地処分に関する次の記述のうち，土地区画整理法の規定によれば，正しいものはどれか。

1.    換地処分は，施行者が換地計脚において定められた関係事項を公告してするものとされている。
2.    施行地区内の宅地について存する地役権は，行使する利益がなくなった場合を除き，換地処分に係る公告があった日の翌日以後においても，なお従前の宅 地の上に存する。
3.    換地処分に係る公告後，従前の宅地について存した抵当権は消滅するので， 換地に移行することはない。
4.    土地区画整理事業の施行により生じた公共施設の用に供する土地は，換地処分に係る公告があった日の翌日において，すべて市町村の管理に属する。

〔問    23 〕 農地法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1. 市町村か農地を農地以外のものにするため所有権を取得する場合，農地法第

5 条の許可を得る必要はない。

• 市街化調整区域内の農地を宅地に転用する目的で所有権を取得する場合，あ   らかじめ農業委員会に届け出れば農地法第 5 条の許可を得る必要はない。
• 農地の所有者がその農地のうち 2 アールを自らの養畜の事業のための畜舎の

敷地に転用しようとする場合 ， 農地法第 4 条の許可を得る必要はない。

•    遣産の分割により農地の所有権を取得する場合， 農地法第 3 条の許可を得る必要はない。

〔問    24〕 宅地造成等規制法に規定する宅地造成工事規制区域（以下この問において

「規制区域」という。）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。なお，こ  の問における都道府県知事とは，地方自治法の指定都市等にあっては，それぞれの指定都市等の長をいうものとする。

1.    規制区域内て過去に宅地造成に関する工事が行われ，現在は造成主とは異な  る者かその工事か行われた宅地を所有している場合，当該宅地の所有者は災害  が生じないようその宅地を常時安全な状態に維持するよう努める必要はない。
2. 規制区域内の宅地において行われる切土による土地の形質の変更に関するエ   事て·, 当該宅地に高さ1. 5 mのがけが生じ， かつ， その面積 が600 m’のときには，造成主は，あらかじめ都道府県知事の許可を受けなければならない。
3.    新たに指定された規制区域内において，指定の前にすでに着手されていた宅地造成に関する工事については ，そ の造成主はその指定があった日から 21日以内に，都道府県知事の許可を受けなけれはならない。
4.    規制区域内の宅地造成に関する工事の検査済証か交付された後，宅地造成に 伴う災害防止上の必要性が認められるときは，都道府県知事は宅地の所有者に  対して，当該宅地の使用を禁止又は制限をすることができる。

〔問    25)      次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.    地すべり等防止法によれば，ほた山崩壊防止区域内において，土石の採取を行おうとする者は，原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。
2.    港湾法によれば，港湾区域内において，港湾の開発に著しく支障を与えるおそれのある一定の行為をしようとする者は，原則として国土交通大臣の許可を 受けなければならない。
3.    文化財保護法によれば，史跡名勝天然記念物の保存に重大な影響を及ほす行為をしようとする者は，原則として市町村長の許可を受けなければならない。
4.    自然公園法によれば，環境大臣が締結した風景地保護協定は，当該協定の公告がなされた後に当該協定の区域内の土地の所有者となった者に対しては，その効力は及ばない。

〔問    26 〕 居住用財産を譲渡した場合における所得税の課税に関する次の記述のうち， 正しいものはどれか。

1. 譲渡した年の 1 月1 日において所有期間が 10 年以下の居住用財産を譲渡し

た場合には，居住用財産の譲渡所得の特別控除を適用することはできない。

• 譲渡した年の1 月1 日において所有期間が 10 年を超える居住用財産を譲渡した場合において，居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例を適用するときには，居住用財産の譲渡所得の特別控除を適用することはできない。
•    居住用財産を配偶者に譲渡した場合には，居住用財産の譲渡所得の特別控除  を適用することはできない。
• 居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用については，居住用財産をその譲渡

する時において自己の居住の用に供している場合に限り適用することかてきる。

〔問    27 〕 住宅用家屋の所有権の移転の登記に係る登録免許税の税率の軽減措置の適用に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.    この税率の軽減措置は    ， 木造の住宅用家屋で建築後 24 年を経過したものを取得した場合において受ける所有権の移転の登記にも適用される。
2. この税率の軽減措置は，個人か自己の経営する会社の従業員の社宅として取

得した住宅用家屋について受ける所有権の移転の登記にも適用される。

•    この税率の軽減措置は，贈与により取得した住宅用家屋について受ける所有権の移転の登記にも適用される。
• この税率の軽減措置は，以前にこの措置の適用を受けたことのある者が新た

に取得した住宅用家屋について受ける所有権の移転の登記にも適用される。

〔問    28 〕 固定資産税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.    年度の途中において土地の売買があった場合の当該年度の固定資産税は，売 主と買主がそれぞれその所有していた日数に応じて納付しなければならない。
2.    固定資産税における土地の価格は，地目の変換がない限り，必す基準年度の価格を 3 年間据え置くこととされている。
3.    固定資産税の納税義務者は，常に固定資産課税台帳に記載されている当該納   税義務者の固定資産に係る事項の証明を求めることができる。
4.    固定資産税の徴収方法は，申告納付によるので，納税義務者は，固定資産を登記した際に，その事実を市町村長に申告又は報告しなければならない。

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〔問   29 〕 地価公示法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.    上地鑑定委員会は， 都市計画区域内の標準地について， 毎年 1 回， 一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し，公示する。
2.   上地鑑定委員か，標準地の選定のために他人の占有する土地に立ち入ろうとする場合は，必ず土地の占有者の承諾を得なければならない。
3.    不動産鑑定士は，都市計画区域内の土地について鑑定評価を行う場合において，当該土地の正常な価格を求めるときは，公示価格と実際の取引価格のうち いずれか適切なものを規準としなければならない。
4. 公示価格を規準とするとは，対象土地の価格を求めるに際して，当該対象土地に最も近い位置に存する標準地との比較を行い，その結果に基づき，当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。

〔問    30 〕  宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。

I     建設会社Aか， 所有宅地を 10 区画に分割し， 宅地建物取引業者B の代理により， 不特定多数に継続して販売する場合， A は免許を受ける必要はない。

•    農業協同組合 Cか， 所有宅地を 10 区画に分割し， 倉庫の用に供する目的で， 不特定多数に継続して販売する場合， C は免許を受ける必要はない。
•    甲県住宅供給公社Dか， 住宅を不特定多数に継続して販売する場合 ， D は免許を受ける必要はない。
• 宅地建物取引主任者E か， E 名義で賃貸物件の媒介を反復継続して行う場合，

E か宅地建物取引業者F に勤務していれば ， E は免許を受ける必要はない。

—   li

〔問 31〕 宅地建物取引業法に規定する免許の基準に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.    法人の役員のうちに刑法第 159 条（私文書偽造等）の罪を犯したことにより， 罰金の刑に処せられている者がいる場合は，免許を受けることができないが，    刑の執行後 5 年を経過すれば， 免許を受けることがてきる。
2. 法人の役員のうちに刑法第211 条（業務上過失致死傷等）の罪により        3 年間の懲役の刑に処せられている者がいる場合は，免許を受けることができないが， 判決に執行猶予がついていれば，直ちに免許を受けることができる。
3.    法人の役員のうちに宅地建物取引業法の規定に違反して，懲役の刑に処せられている者がいる場合は，免許を受けることかてきないか，罰金の刑であれば， 直ちに免許を受けることができる。
4.    法人の役員のうちに刑法第 204 条（傷害）の罪を犯したことにより， 罰金の刑に処せられている者がいる場合は，免許を受けることができないが，刑の執   行後 5 年を経過すれば， 免許を受けることができる。

〔問    32〕 甲県に本店， 乙県にa 支店を置き国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者A (個人）は，  a  支店の専任の取引主任者B が不在になり， 宅地建物取引業法第15   条の要件を欠くこととなった。この場合    ，    Aの手続に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。

1.    本店のみで宅地建物取引業を行う場合 ， A は， a 支店が所在する乙県知事を経由して国土交通大臣に a 支店の廃止の届出を行う必要かある。
2. a 支店に専任の取引主任者Cを置き， 宅地建物取引業を行う場合， Aは， C

を置いた日から 2 週間以内に専任の取引主任者の変更の届出を行う必要かある。

• 宅地建物取引業を廃止した場合， Aは，甲県知事を経由して国土交通大臣に

30 日以内に廃業の届出を行う必要がある。

•    A は， Bか 2 カ月間の入院をしたため  ， この期間， 宅地建物取引業は行わないこととした場合 ， Aは宅地建物取引業を休止する 旨の届出を行う必要がある。

〗り一

（問 33〕 甲県知事の宅地建物取引主任者登録（以下この問において「登録」という。）を受けている取引主任者A に関する次の記 述のうち，宅 地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。

1.    Aか破産者で復権を得ないものに該当することとなったときは ， 破産宣告を受けた日から30日以内にAの破産管財人が甲県知事にその旨を届け出なけれ  ばならない。
2. A は， 乙県知事から事務の禁止処分を受けたが， 乙県内に所在する宅地 建物取引業者B の事務所の業務に従事しているため，そ の禁止の期間か満了すれは， 甲県知事を経由して，乙県知事に登録の移転の申請をすることができる。
3. Aか無免許営業等の禁止に関する宅 地建物取引業法に違反して宅地建物取引

業を営み， 懲役 1 年，執行猶予 3 年及び罰金 10 万円の刑に処せられ， 登録を消除されたとき，執行猶予期間が満了すれば，その翌日から登録を受けること  ができる。

•    Aが役員をしている C社が宅地建物取引業の免許を受けたにもかかわらす， 営業保証金を供託せす免許が取り消された場合には， Aの登録は消除される。

〔問 34〕 宅地建物取引業者A (甲県知事免許）に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお，本店と支店とは，もよりの供託所を異にする。

1.    A は， 1 棟 50 戸のマンションの分譲を行う案内所を甲県内に設置し ， その旨を甲県知事に届け出た後，営業保証金を追加して供託せずに当該案内所において分譲を開始した。
2. A は，甲 県内に 1 つの支店を新設したので ，  1 週間   後に営業保証金として

500万円を当該支店のもより の供託所に供託した。

•    Aは，甲 県内に 2 つの支店を新設し ， 本店のもよりの供託所に 1 , 000万円を供託し，営業を開始した後，営業保証金を供託した旨を甲県知事に届け出た。
•    Aは， 支店を廃止したため， Aの営業保証金につき， Aとの宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は                   3 カ月以内に申し出るべき旨の公告をしたが，申出がなかったのて，営業保証金を取り戻した。

一 – 16 —

（問    35〕 次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1. 信託会社Aは，  国土交通大臣に対し事務所を設置して宅地建物取引業を営む旨の届出をした後，営業保証金の供託又は宅地建物取引業保証協会への加入を   せず宅地建物取引業の業務を開始した。
2.    宅地建物取引業者B は，自 ら売主として宅地建物取引業者てない C と4, 000 万円の宅地の割賦販売の契約を締結，し引渡しを終えた。残代金1 ,0  00  万円か未払てあったため ， C は代金債務を保証する保証人を立てたか ， B は， 宅地の所有権の登記をB 名義のままにしておいた。
3. ーの 宅地建物取引業保証協会の社員である宅地建物取引業D者は，自 らが取

てん

引の相手方に対し損害を与えたときに備え，相手方の損害を確実に補填できる

ょう，他の宅地建物取引業保証協会に加入した。

• 宅地建物取引業者E は， F の所有する宅地を取得することを停止条件として， 宅地建物取引業者Gとの間で自ら売主として当該宅地の売買契約を締結した。

〔問    36〕 宅地建物取引業者A が， 宅地建物取引業法第35 条の規定に基 つき重要事項の説明を行う場合に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

I     対象物件か， 建物の区分所有等に関する法律第2 条第 1 項に規定する区分所有権の目的である場合， Aは， 同条第4 項に規定する共用部分に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが，当該規約が未た案てある ときはその内容を説明する必要はない。

• 売買契約の対象となる宅地か，建築基準法に基つき，地方公共団体が条例て

指定した災害危険区域内にある場合， A は， 条例て定められている制限に関する事項の概要を説明しなければならない。

•    賃貸借契約の対象となる建物について，高齢者の居住の安定確保に関する法律第56 条で定める終身建物賃貸借の媒介をしようとする場合， A は， その 旨を説明しなければならない。
• 売買契約の対象となる宅地が，土壌汚染対策法で規定する指定区域内にある場合， Aは，当 該宅地の形質の変更を行おうとするときは， 原則として， 都道府県知事への届出が必要である旨を説明しなければならない。

17 – 一

〔問    37〕 宅地建物取引業法（以下この問において「法」 という。）第35 条に規定する重要事項の説明又は法第   37  条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

l     取引主任者が， 法第 37 条に規定する契約か成立したと きに 交付すべき書面を作成した場合は，自ら署名をすれば押印は省略できる。

•    建物の賃貸借契約において，宅地建物取引業者（管理業務受託）か貸主代理として借主と契約締結した場合， 法第 37 条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面は，借主にのみ交付すれば足りる。
•    宅地の売買について， 売主A, Aの媒介業者 B及び買主の媒介業者C の三者がいすれも宅地建物取引業者てある場合は ， B 及びC のみならず， A も， 買主に対して法第 35 条に規定する直要事項の説明をすべき義務を負う。
•    宅地建物取引業者は，抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の賃貸借を媒介するに当たり，貸主から当該建物の差押えを告けられなかった場合は， 法第 35 条に基づき借主に対して当該建物の上に存する登記の内容を説明する義務はない。

〔問    38〕  宅地建物取引業者Aか，自  ら売主として， 宅地建物取引業者でないB との間て締結した売買契約に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定に違反し       ないものはどれか。

1.    Aは，  Bとの間で3 ,00 0 万円の宅地の売買契約を締結したが，  契約前に当該宅地の周辺の価格か値上がりしているので，                    2 年後には，当 該宅地の価格が上昇し， B が 転売によって利益を得ることか確実てある旨の説明を行った。
2.    A は，  B   との間て建築工事か完了した1  億円の新築マンションの売買契約を締結し， 宅地建物取引業法第 41 条の 2 に規定 する 手付金等の保全措置を講したうえで，当 該マンションの引渡し前に2, 000 万円を手付金として受頷した。
3.    Aは， B との間で3 ,0 00 万円の宅地の売買契約を締結したが， 契約当日， B が 手付金を一部しか用意できなかったため， 残りの手付金をAが貸し付け， 契約の締結を誘引した。
4. A は，  B との間で3 , 000 万円の宅地の売買契約を締結した，が特約の定めにより， B の債務不履行を理由とする契約解除に伴い， 500万円の損害賠償及び同額の違約金をそれそれ請求した。

–     18

〔問  39〕 宅地建物取引業者A が，自 ら売主となり，宅 地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について， 買主が宅地建物取引業法第37 条の 2 の規定に基つき売買契約の解除（以下この間において「クーリング・オフ」という。）     をする場合に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

1.    買主B は， 20 区画の宅地を販売するテント張りの案内所において ， 買受けを申し込み， 契約を締結して， 手付金を支払った。B は， Aからクーリング・オフについて書面で告けられていなくても，その翌日に契約の解除をすることができる。
   1.    買主C は，  喫茶店で買受けの申込みをした際に，   Aからクーリング・オフについて 書面で告げられ， その 4 日 後にAの事務所で契約を締結した場合 ， 契約締結日から起算して8 日か経過するまでは契約の解除をすることがてきる。
   1.    買主Dは， ホテルのロビーで買受けの申込みをし   ， 翌日， Aの事務所て契約を締結した際に手付金を支払った。その  3 日後，  Dから，  クーリング・オフの書面が送付されてきた場合， Aは， 契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。
   1.    買主E は，自 ら指定したレストランで買受けの申込みをし，翌日 ， Aの事務所で契約を締結した際に代金の全部を支払った。その 6 日後， E は， 宅地の引渡しを受ける前にクーリング・オフの書面を送付したか，   Aは，  代金の全部が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。

〔問  40 〕 次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれは，正しいものはどれか。

1.    宅地建物取引業者は，その業務に関して，国土交通省令に定める事項を記載した帳簿を一括して主たる事務所に備え付けれはよい。
2.    宅地建物取引業者の従業者である取引主任者は，取引の関係者から従業者証  明書の提示を求められたときは，この証明書に代えて宅地建物取引主任者証を提示すればよい。
3.    宅地建物取引業者は，国土交通省令に定める事項を記載した従業者名簿を，  最終の記載をした日から5 年間保存すれはよい。
4.    宅地建物取引業者は，その主たる事務所に宅地建物取引業者免許証を掲けな     くとも，国土交通省令に定める標識を掲げればよい。

–     i9

〔問 41 〕 宅地建物取引業者Aか，自  ら売主となり， 宅地建物取引業者でない買主B との間で，中 古住宅及びその敷地てある土地を， 代金 3, 500万円，う ち手付金 500 万円で売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業 法及び民法の規定によれば，正しいものはどれか。

1.    相手方が契約の履行に着手するまでは， B は手付金のうち 250 万円を放棄して， また， A は 1 ,000万円を償還して，契約を解除することが てきる 旨の定めをすることができる。
2. 債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めがない場合，損

害賠償の請求額は， 売買代金の額の2 割である700 万円が上限である。

•    Aは， 契約締結日に手付金を受領する場合， その全額について受領  後直ちに， 宅地建物取引業法第41 条の 2 に規定する手付金等の保全措置を行わなければ

ならない。

かし

• Aが瑕疵担保責任を負うべき期間について定める場合，「引 渡しの日から1

年J とする特約は無効であり， 当該期間は「引渡しの日から 2 年」となる。

〔問   42〕    宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に加入している宅地建物取引業者Aに関する次の記述のうち  ，   宅地建物取引業法の規定によれは，正しいものはどれか。

1. A は，自己 所有の宅地を宅地建物取引業者B に売却する場合， 売買契約が成

立するまでの 間に， Aが保証協会の社員である旨の説明は行わな くてもよい。

• Aと宅地建物取引業に関し取引をした者が， その取 引により生じた債権に 関し，弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行するときは，保証協会の 認証を受けるとともに，必ず保証協会に対し還付請求をしなければならない。
•    Aが， 支店を廃止し， Aの弁済業務保証金分担金の額か政令で定める額を超えることとなっ た場合て， 保証協会が弁済業務保証金分担金を Aに返還するときは，弁済業務保証金に係る還付請求権者に対し，一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告をする必要はない。
• A は， 保証協会の社員の地位を失ったときは， 当該地位を失った日から 2 週間以内に，営業保証金を本店のもよりの供託所に供託しなければならない。

–    20 —

〔問 43〕 宅地建物取引業者Aが， B所有の宅地の売却の媒介の依頼を受け， B と専任媒介契約（以下この問において「媒介契約」という。）を締結した場合に関する 次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれは，正しいものはどれか。

1.    Aは， 媒介により， 売買契約を成立させたが，  B  から媒介報酬を受領するまでは，指定流通機構への当該契約成立の通知をしなくてもよい。
2.    Bから指定流通機構には登録しなくてもよい旨の承諾を得ていれは ， A は当該宅地に関する所定の事項について，指定流通機構に登録しなくてもよい。
3.    A は契約の相手方を探  索するため， 当該宅地に関する所定の事項を媒介契約締結日から7 日（休業日を含む。）以内に指定流通機構に登録する必要がある。
4. 媒介契約の有効期間の満了に際して ， BからA に更新の申出があった場合

（その後の更新についても同様），    3 月を限度として更新することがてきる。

〔問 44 〕 宅地建物取引業者Aが， 単独で又は宅地建物取引業者Bと共同して店舗用建物の賃貸借契約の代理又は媒介業務を行う際の報酬に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。なお，消費税及び地方消費税に関しては考慮しないものとする。

1.    Aか， 単独で貸主と借主双方から媒介を依頼され契約を成立させた場合， 双方から受けることかできる報酬額の合計は借賃の 1 カ月分以内である。
2. Aが， 単独て貸主と借主双方から媒介を依頼され1 カ月当たり借賃50 万円， 権利金1 , 000 万円（権利設定の対価として支払われる金銭てあって返還されないもの）の契約を成立させた場合，双方から受けることのできる報酬額の合計は 50 万円以内である。
3.    Aが貸主から代理を依頼さ，れB    か借主から媒介を依頼され，   共同して契約を成立させた場合， A は貸主から ， B は借主からそれそれ借賃の              1 カ月分の報酬額を受けることができる。
4. Aが貸主から，  Bが借主からそれそれ媒介を依頼され       ， 共同して契約を成立させた場合， Aは貸主から ， B は借主からそれぞれ借賃の 1 カ月分の報酬額を受けることができる。

21      -… .

〔問   45 〕 宅地建物取引業者A の業務に関する次の記 述のうち， 宅地建物取引業法

（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはとれか。

1.    A は， マンションの一室の賃貸借を媒介するに当たり ， 建物の区分所有等に関する法律第  2 条第 3 項に規定する専有部分の用途について， 管理規約で「ペット飼育禁止」の制限かあっ たが， 借主に対し ， そのことに 関して法第 35 条の重要事項の説明を行わなかった。
2.    Aは，自 ら売主となり， 土地付建物の売買契約を締結したが， 買主B か当該建物の隣に住んでいるので，都市ガスが供給されることを知っているとして，

Bに対し， カスの供給に関して法第35 条の重要事項の説明を行わなかった。

•    A は，オ フィスビルの所有者 Cから賃貸借の媒介を依頼されたか， 過去数次にわたってC     の物件について賃貸借の媒介をしていたことか，ら当該依頼に係る媒介契約を締結したとき ， C に対し， 書面の作成及ひ交付を行わなかった。
•    Aは， 売主Dと買主E との間における中古マンションの売買を媒介するに当たり， 管理規約に定めのある修繕積立金をD が滞納していたが， E に対し， そのことに関して法第35 条の重要事項の説明を行わなかった。

〔問    46)      住宅金融公庫の業務に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

1.    住宅金融公庫は，貸付けを受けた者か災害により元利金の返済が著しく困難となった場合は，原則として，主務大臣の認可を受けて，貸付けの条件の変更 又は延滞元利金の支払方法の変更をすることができる。
2. 住宅金融公庫は，高齢者か自ら居住するための新築マンションの購入に必要

な資金の貸付けに係る償還については，死亡時に一括償還する方法によることができる。

• 住宅金融公庫は，貸付けを受けた者のうち当初期間経過後において所得か低

額であり，かつ，特に居住の安定を図る必要がある者として住宅金融公庫法施  行令で定めるものに対する貸付金の利率については，当初期間後の期間の全部又は一部につき，その利率を当初期間の利率と同一の利率とすることができる。

• 住宅金融公庫は，大部分が住宅部分であるマンションの共用部分の改良を行う管理組合法人に対して，その改良に必要な資金の貸付けを行うことかてきる。

〔問    47 〕  宅地建物取引業者か行う広告に関する次の記述のうち，不当景品類及ひ不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば，正          しいものはどれか。

1.    未完成建売住宅を販売する場合，建築確認を受けていなくても，現に確認を申請中であれは，「建築条件付き宅地分譲」と表示して広告することができる。
2. 各種施設まての徒歩による所要時 間を表示する場合は ， 直線距離 80 mにつき 1 分間を要するものとして算出した数値を表示し， また， 1 分未満の端数が生じたときは 1 分間として計算して表示しなければならない。
3. 中古住宅を販売する場合， 当該住宅か建築後1 年未満のものであれは ， 実際に販売する価格よりも高い新築時の販売価格を，実際に販売する価格に併記して表示することができる。
4. 広告において L D K (リビング・ダイニング・キッチン）という文言を用い

る場合は，その部屋か居間，食事室兼台所として使用するために必要な広さ及び機能を有しているという意味て用いなければならない。

〔問   48 〕 宅地建物の統計等に関する次の記述のうち，正しいものはとれか。

1.    平成 15 年地価公示（平成 15 年 3 月公表）によれは， 平成 14 年における全国の地価の概況は，住宅地で下落したものの，商業地では上昇に転じた。
2.    平成14 年版土地白書（平成 14 年 6 月公表）によれば， 全国の土地取引面積は平成 3 年以降毎年緩やかに減少し続けている。
3.    平成 13 年度法人企業統計年報によれば，平成 13 年度における不動産業の経常利益は， 約1 兆 9, 000 億円であり， 3 年ぶりに増益になった。

•    平成14 年建築着工統計（平成 15 年 1 月公表）によれは， 平成14 年の新設住宅着工戸数は約115万戸てあったか， 2 年連続前年を下回った。

〔問   49 〕 土地に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

1.    地形図の上では斜面の等高線の間隔か不ぞろいで大きく乱れているような場所ては，過去に崩壊が発生した可能性があることから，注意か必要である。
2. 断層は，ある面を境にして地層か上下又は水平方向にくい違っているもので  あるが，その周辺ては地盤の強度か安定しているため，断層に沿った崩壊，地  すべりが発生する危険性は低い。
3.    がけ崩れは，梅雨の時期や台風時の豪雨によって発生することが多く，がけ  に近接する住宅ては日頃から降雨に対する注意が必要てある。
4. 地形図で見ると，急傾斜地ては等高線の間隔は密になり，傾斜か緩やかな土地ては等高線の間隔は疎になっている。

〔問    50 〕 建築物の材料に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

1.    集成材は，単板等を積層したもので，伸縮・変形・割れなとが生しにくくな るため，大規模な木造建築物の骨組みにも使用される。
2.    木材の強度は，含水率が大きい状態の方か大きくなるため，建築物に使用する際には，その含水率を確認することが好ましい。
3.    鉄筋コンクリート造に使用される骨材，水及び混和材料は，鉄筋をさびさせ， 又はコンクリートの凝結及び硬化を妨げるような酸，塩，有機物又は泥土を含   んてはならない。
4.    鉄は，炭素含有量か多いほど，引張強さ及び硬さが増大し，伸びが減少するため，鉄骨造には，一般に炭素含有量が少ない鋼か用いられる。