【問  1 】  A所有の甲土地についてのA B間の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.   Aは甲土地を「 1,000 万円で売却する」という意思表示を行ったが当該意思表示はAの真意ではなく、B もその 旨を知っていた。この場合、 B が「1,000万円で購入する」という 意思表示をすれば、 A B 間の売買契約は有効に成立する。
2.   A B 間の売買契約が、 AとBとで意を通じた仮装のものであったとしても、A の売買契約の動機が債権者からの差押えを逃れるという ものであることをBが知っていた場合には、 A B間の売買契約は有効に成立する。
3.   Aが第三者 C の強迫によりB との間で売買契約を締結した場合、 Bがその強迫の事実を知っていたか否かにかかわらず、A はA B 間の売買契約に関する意思表示を 取り消すことができる。
4.   A B 間の売買契約が、 Aが泥酔して意思無能力である間になされたもので   ある場合、Aは、酔いから覚めて売買契約を追認するまではいつでも売買契約を取り消す

ことができ、追認を拒絶すれば、その時点から売買契約は無効となる。

【問 2]  Aは不動産の売却を妻の父である Bに委任し、売却に関する代理権を B に付与した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.   B は、やむを得ない事由があるときは、 Aの許諾を得なくとも、復代理人を選任することができる。
2. Bが、 Bの友人C を復代理人として選任することにつき、 Aの許諾を得たときは、

B はその選任に関し過失があったとしても、 Aに対し責任を負わない。

• B が、 Aの許諾及び指名に基づき、 D を復代理人 として選任したときは 、B は、

D の不誠実さを見抜けなかったことに過失があった場合、A に対し責任を負う。

•   Bが復代理人E を適法に選任した ときは、 E はAに対して、代理人と同一の権利を有し、義務を負う ため、B の代理権は消滅する。

［問  31    Aが所有者として登記さ れている甲土地の売買契約に関する次の記述の うち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. A と売買契約を締結したB が、平穏かつ公然と甲土地の占 有を始め、善意無過失であれば、甲土地がAの土地ではなく第三者の土地であったとして  も、Bは即時に所有権を取得することができる。
   1. A と売買契約を締結したCが、登記を信頼して売買契約を行った場合、甲土地が

A の土地ではなく第三者D の土地であったとして も、 D の過失の有無にかかわらず、

C は所有権を取得することができる。

• A と売買契約を締結して所有権を取  得したE は、所有権の移転登記を備えていない場合であっても、正当な権原なく甲土地を占有している F に対し、所有権を主張して甲土地の明渡しを請求することができる。
  • A を所有者とする甲土地につ き、Aが Gとの間で10 月 1 日に、 Hとの間で 10 月

10 日に、それぞれ売買契約 を締結した場合、 G 、H 共に登記を備えていないと きには、先に売買契約を締結した G が H に対して所有権を主張 することができる。

［問  4 】  A 、B 及びCが、持分を各 3 分の 1 とする甲土地を共有している場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.   共有者の協議に基づかないで A から甲土地の占有使用を承認された D は、A の持分に基づくものと認められる限度で甲土地を占有使用することができる。
2.   A 、B 及びCが甲土地について、 E と賃貸借契約を締結している場合、A とBが合意すれば、 C の合意はなく とも、賃貸借契約を解除することができる。
3.   A 、B 及びC は、 5 年を超えない期間内は甲土地を分割しない旨の契約を締結することができる。
4.   Aがその持分を放棄した場合には、その持分は所有者の ない不動産として、国庫に帰属する。

［問 5 】 不法行為による損害賠償に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.   不法行為による損害賠償の支払債務は、催告を待たず、損害発生と同時に遅滞に陥るので、その時以降完済に至るまでの遅延損害金を支払わなければならない。
2.   不法行為によって名誉を毀損された者の慰謝料請求権は、被害者が生前に請求の意思を表明しなかった場合でも、相続の対象となる。
3.   加害者数人が、共同不法行為として民法第719条により各自連帯して損害賠償の責任を負う場合、その 1 人に対する履行の請求は、他の加害者に対してはその効力を有しない。
4.   不法行為による損害賠償の請求権の消滅時効の期間は、権利を行使することができることとなった時から 10 年である。

［問 6 】 不動産の物権変動の対抗要件に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において、第三者とはいわゆる背信的悪意者を含まないものとする。

l   不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約に係る意思表示を詐欺によるものとして適法に取り消した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該取消後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。

• 不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約を適法

に解除した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該契約の解除後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。

•   甲不動産につき兄と弟が各自2 分の 1 の共有持分で共同相続した後に、兄が弟に断ることなく単独で所有権を相続取得した旨の登記をした場合、弟は、その共同相続の登記をしなければ、共同相続後に甲不動産を兄から取得して所有権移転登記を経た第三者に自己の持分権を対抗できない。
• 取得時効の完成により乙不動産の所有権を適法に取得した者は、その旨を登記しなければ、時効完成後に乙不動産を旧所有者から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。

【問  7 】 担保物権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。                                                             l     建物の建築工事の費用について、当該工事の施工を行った者が先取特権を行使す

るためには、あらかじめ、債務者である建築主との間で、先取特権の行使について合意しておく必要がある。

• 建物の賃借人が賃貸人に対して造作買取代金債権を有している場合には、造作買取代金債権は建物に関して生じた債権であるので、賃借人はその債権の弁済を受けるまで、建物を留置することができる。
  •   質権は、占有の継続が第三者に対する対抗要件と定められているため、動産を目的として質権を設定することはできるが、登記を対抗要件とする不動産を目的として質権を設定することはできない。
  •   借地人が所有するガソリンスタンド用店舗建物に抵当権を設定した場合、当該建物の従物である地下のタンクや洗車機が抵当権設定当時に存在していれば、抵当権の効力はこれらの従物に及ぶ。

【問 8]  A は、自己所有の甲不動産につき、 B 信用金庫に対し、極度額を 3, 000 万円、被担保債権の範囲を信「用金庫取引による債権」とする第1       順位の根抵当権を設定し、その旨の登記をした。なお、担保すべき元本の確定期日は定めなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

l   元本の確定前に、被担保債権の範囲を変更するには、後順位の抵当権者がいる場合は、その者の承諾を得なければならない。

• 元本の確定前に、B信用金庫から、被担保債権の範囲に属する個別債権の譲渡を  受けた者は、確定日付のある証書でA  に対し債権譲渡通知を行っておけば、その債権について根抵当権を行使できる。
•   B信用金庫は、確定した元本が極度額以下であれば、その元本に係る最後の2 年分の約定金利については、極度額を超えても、根抵当権を行使できる。
•   Aが友人C のためにB  信用金庫との間で保証契約を締結し保証債務を負担した場 合、B 信用金庫の Aに対するこの保証債権は、「信用金庫取引による債権」に含まれ、この根抵当権で担保される。

［問  g l     債権の譲渡に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正   しいものはどれか。

l   指名債権が二重に譲渡され、確定日付のある各債権譲渡通知が同時に債務者に到達したときは、各債権譲受人は、債務者に対し、債権金額基準で按分した金額の弁済請求しかできない。

• 指名債権の性質を持つ預託金会員制ゴルフクラブの会員権の譲渡については、ゴ

ルフ場経営会社が定める規定に従い会員名義書換えの手続を完了していれば、確定日付のある債権譲渡通知又は確定日付のある承諾のいずれもない場合でも、ゴルフ場経営会社以外の第三者に対抗できる。

•   契約時点ではまだ発生していない将来債権でも、発生原因や金額などで目的債権を具体的に特定することができれば、譲渡することができ、譲渡時点でその債権発生の可能性が低かったことは譲渡の効力を直ちに否定するものではない。
• 指名債権譲渡の予約契約を締結し、この予約契約締結の事実を確定日付のある証

書により債務者に通知していれば、予約の完結によりなされる債権譲渡の効力を債務者以外の第三者に対抗することができる。

［問 10】  平成 19 年 9 月1 日に A所有の甲建物につきA B 間で売買契約が成立し、当該売買契約において同年 9 月 30 日をもってBの代金支払と引換えにA は甲建物を

B に引き渡す旨合意されていた。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

l     甲建物が同年 8 月 31 日時点でA B両者の責に帰すことが できない 火災により滅

失していた場合、甲建物の売買契約は有効に成立するが 、A の甲建物引渡し債務も、

B の代金支払債務も共に消滅する。

•   甲建物が同年 9 月15  日時点でAの責に帰すべき火 災により滅失した場合、有効に成立していた売買契約は、 Aの債務不履行によって無効となる。
•   甲建物が同年 9 月15 日時点で B の責に帰すべき火災 により滅失した場合、 Aの甲建物引渡し債務も、Bの代金支払債務も共に消滅する。
•   甲建物が同年 9 月15 日時点で自然災害により滅失して も、 A B 間に「自然災害による建物滅失の危険は、建物引渡しまでは売主が負担する」との特約がある場合、   Aの甲建物引渡し債務        も、Bの代金支払債務も共に 消滅する。

［問 11】  宅地建物取引業者でも事業者でもない A B 間の不動産売買契約における売主A の責任に関する次の記述のう ち、民法の規定及び判例によれば、誤っているも

のはどれか。

かし                            かし

l     売買契約に、隠れた瑕疵についてのA の瑕疵担保責任を全部 免責する旨の特約が

かし                               かし

規定されていても、 A が知りなが らB に告げなかった瑕疵については、 A は瑕疵担

保責任を負わなければならない。

かし                                                     かし

• Bが不動産に隠れた瑕疵があることを発見して も、当該瑕疵が売買契約をした目

かし

的を達成することができないと まではいえ ないよう な瑕疵である場合には、A は瑕

疵担保責任を負わない。

かし

• Bが不動産に瑕疵があることを契約時に知っていた場合や、 Bの過失により不動

かし                                                                      かし

産に瑕疵があることに気付かず引渡しを受けてから瑕疵があることを知った場合に

かし

は、Aは瑕疵担 保責任を負わない。

かし

• 売買契約に、瑕疵担保責任を追及できる期間について特約を設けていない場合、

かし                                                            かし

B が瑕疵担保責任を追及するときは 、隠れた瑕疵があることを知ってから 1 年以内

に行わなければならない。

［問 12] AがBに対して 1, 000万円の貸金債権を有していたところ、Bが相続人

C 及びD を残して死亡した場合に関する次の記述のう ち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.   Cが単純承認を希望し、   Dが限定承認を希望した場合には、相続の開始を知った時から 3 か月以内に、C は単純承認を、 Dは限定承 認をしなければならない。
2.   C 及びDが 相続開始の事実を知りながら、 Bが所有していた財産の一部を売却した場合には、 C 及びDは相続の単純承認をしたものとみなさ                 れる。
3. C 及びDが単純 承認をした場合には、法律上当然に分割されたA に対する債務を相続分に応じてそれぞれが承継する。
4.   C 及びDが相続放棄をした場合であっても、A はBの相続財産管理人の選任を請求することによって、B に対する貸金債権の回収を図ることが可 能となることがある。

【問 13】 Aが所有者として登記さ れている甲土地上に、 Bが所有者として登記されている乙建物があ り、 CがA  から甲土地を購入した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

1. B が甲土地を自分の土地であると判断して乙建物を建築していた場合であっても、

C は、 B に対して建物を収去して土地を明け渡すよう 請求できない 場合がある。

•   BがAとの問で甲土地の使用貸借契約を締結していた場合には、       C は、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。
• BがAとの間で甲土地の借地契約を締結しており、甲土地購入後に借地権の存続

期間が満了した場合であっ ても、C は、 Bに対して建物を収去 して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。

• BがAとの間で 期間を定めずに甲土地の借地契約を締結している場合には、 C は、いつでも正当  事由とともに解約を申し入れて、B  に対して建物を収去 して土地を明け渡すよう請求できる。

【問 14】 借地借家法 第 38 条の定期建物賃貸借（以下この問にお いて「定期建物賃貸借」という 。）と同法第40 条の一時使用目的の建物の賃貸借（以下この問において「一時使用賃貸借」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規    定によれば、正しいものはどれか。

1.   定期建物賃貸借契約は書面によって契約を締結しなければ有効とはならないが、  一時使用賃貸借契約は書面ではなく口頭で契約しても有効となる。
2.   定期建物賃貸借契約は契約期間を1 年以上とすることがで きるが  、一時使用賃貸借契約は契約期間を 1 年以上とすることがで きない。
3.   定期建物賃貸借契約は契約期間中は賃借人から中途解約を申し入れることはできないが、一時使用賃貸借契約は契約期間中はいつでも賃借人から中途解約を申し入れることができる。
4. 賃借人が賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていないうちに建物が売却され

て所有者が変更すると、定期建物賃貸借契約の借主は賃借権を所有者に主張できないが、一時使用賃貸借の借主は賃借権を所有者に主張できる。

［問 15]      建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

l    規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。

•   最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、建物の共用部分を定める規約を設定することができる。
  •   規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならない。
  •   規約の保管場所は、各区分所有者に通知するとともに、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

［問 16】 不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、  誤っているものはどれか。

1.   表題部所有者であるA から土地を買い受けたB は、Aと共同してB を登記名義人とする所有権の保存の登記の申請をすることができる。
2. 共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記の申請は、当該権利の共有者であるすべての登記名義人が共同してしなければならない。
3.   権利が法人の解散によって消滅する旨の登記がされている場合において、当該権利がその法人の解散によって消滅したときは、登記権利者は、単独で当該権利に係る権利に関する登記の抹消を申請することができる。
4.   遣贈を登記原因とする所有権の移転の登記は、遺言執行者が指定されているか否かにかかわらず、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。

―- 8  –

【問 17】  国土利用計画法第 23 条の届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 宅地建物取引業者であるAとB が、市街化調整区域内の6,00 0 rrlの土地について、

B を権利取得者とする売買契約を締結した場合には、 B は事後届出を行う必要はな

vヽ。

• 宅地建物取引業者であるC とDが、都市計画区域外の 2 haの土地について、 D を権利取得者とする売買契約を締結した場合には、   Dは事後届出を行わなければならない。
•   事後届出が必要な土地売買等の契約により権利取得者となった者が事後届出を行わなかった場合には、都道府県知事から当該届出を行うよう勧告されるが、罰則の適用はない。
•   事後届出が必要な土地売買等の契約により権利取得者となった者は、その契約の 締結後、 1 週間以内であれば市町村長を経由して、1 週間を超えた場合には直接、都道府県知事に事後届出を行わなければならない。

【問  18]      都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.   高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区である。
2.   都市計画区域については、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、  市街化区域と市街化調整区域との区分を必ず定めなければならない。
3.   地区計画の区域のうち、地区整備計画が定められている区域内において、土地の区画形質の変更又は建築物の建築を行おうとする者は、当該行為に着手した後、遅滞なく、行為の種類、場所及び設計又は施行方法を市町村長に届け出なければならない。
4.   都市計画の決定又は変更の提案をすることができるのは、当該提案に係る都市計画の素案の対象となる土地の区域について、当該土地の所有権又は建物の所有を目的とする対抗要件を備えた地上権若しくは賃借権を有する者に限られる。

［問 19]  都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。

1.   開発許可を受けた開発区域内において、当該開発区域内の土地について用途地域等が定められていないとき、都道府県知事に届け出れば、開発行為に関する工事完了の公告があった後、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を建築することができる。
2.   開発許可を受けた土地において、地方公共団体は、開発行為に関する工事完了の公告があった後、都道府県知事との協議が成立すれば、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を建築することができる。
3. 都道府県知事は、市街化区域内における開発行為について開発許可をする場合、当該開発区域内の土地について、建築物の建ぺい率に関する制限を定めることができる。
4.   市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、公民館を建築する場合は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。

［問 20】 土地の区画形質の変更に関する次の記述のうち、都市計画法による開発許可を受ける必要のないものの組合せとして、正しいものはどれか。

ア    市街化調整区域内における庭球場の建設の用に供する目的で行う 5 ,000 rrlの土地の区画形質の変更

イ    市街化調整区域内における図書館の建築の用に供する目的で行う3, 000 rrlの土地の区画形質の変更

ウ 市街化区域内における農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う 1,5 00 rrlの土地の区画形質の変更

1. ア、イ
2. ア、ウ
3. イ、ウ
4. ア、イ、ウ

【問 21】  建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

l     建築主は、共同住宅の用途に供する建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が 180 面であるものの大規模の修繕をしようとする場合、当該工事に着手する

前に、当該計画について建築主事の確認を受けなければならない。

• 居室を有する建築物の建築に際し、飛散又は発散のおそれがある石綿を添加した建築材料を使用するときは、その居室内における衛生上の支障がないようにするため、当該建築物の換気設備を政令で定める技術的基準に適合するものとしなければならない。
•   防火地域又は準防火地域において、延べ面積が 1 ,000 面を超える建築物は、すべて耐火建築物としなければならない。
•   防火地域又は準防火地域において、延べ面積が   1,000 面を超える耐火建築物は、防火上有効な構造の防火壁で有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ1 , 000面以内としなければならない。

［問 22]  第二種低層住居専用地域に指定されている区域内の土地（以下この問において「区域内の土地」という。）に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。ただし、特定行政庁の許可については考慮しないものと

する。

1.   区域内の土地においては、美容院の用途に供する部分の床面積の合計が100mである 2 階建ての美容院を建築することができない。
2. 区域内の土地においては、都市計画において建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離の限度を2 m又は1. 5 mとして定めることができる。
3. 区域内の土地においては、高さが9 mを超える建築物を建築するこ とはできない。
4.   区域内の土地においては、建築物を建築しようとする際、当該建築物に対する建築基準法第 56 条第 1 項第 2 号のいわゆる隣地斜線制限の適用はない。

［問  23]     宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。

l   都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内においても、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者に危害を生ずるもの（以下この問において「災害」という。）の発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域を造成宅地防災区域に指定することができる。

•   都道府県知事は、造成宅地防災区域について、当該区域の指定の事由がなくなったと認めるときは、その指定を解除することができる。
•   造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者等は、災害が生じないよう、その造成宅地について擁壁の設置等の措置を講ずるよう努めなければならない。
•   都道府県知事は、造成宅地防災区域内の造成宅地について、災害の防止のため必要があると認める場合は、当該造成宅地の所有者等に対し、擁壁の設置等の措置をとることを勧告することができる。

【問  24]      土地区画整理法における土地区画整理組合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.   土地区画整理組合を設立しようとする者は、事業計画の決定に先立って組合を設立する必要があると認める場合においては、5 人以上共同して、定款及び事業基本方針を定め、その組合の設立について都道府県知事の認可を受けることができる。
2. 土地区画整理組合は、当該組合が行う土地区画整理事業に要する経費に充てるため、賦課金として参加組合員以外の組合員に対して金銭を賦課徴収することができるが、その場合、都道府県知事の認可を受けなければならない。
3. 宅地について所有権又は借地権を有する者が設立する土地区画整理組合は、当該権利の目的である宅地を含む一定の区域の土地について土地区画整理事業を施行することができる。
4.   土地区画整理組合の設立の認可の公告があった日から当該組合が行う土地区画整理事業に係る換地処分の公告がある日までは、施行地区内において、事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更や建築物の新築等を行おうとする者は、当該組合の許可を受けなければならない。

［問 25]      農地法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.   農業者が相続により取得した市街化調整区域内の農地を自己の住宅用地として転用する場合には、法第 4 条第 1 項の許可を受ける必要はない。
2.   住宅を建設する目的で市街化区域内の農地の所有権を取得するに当たって、あら かじめ農業委員会に届け出た場合には、法第                     5 条第 1 項の許可を受ける必要はない。
3.   耕作する目的で原野の所有権を取得し、その取得後、造成して農地にする場合には、法第 3 条第 1 項の許可を受ける必要がある。
4. 市街化調整区域内の農地を駐車場に転用するに当たって、当該農地がすでに利用

されておらず遊休化している場合には、法第4 条第 1 項の許可を受ける必要はない。

［問 26】  租税特別措置法第 36 条の 2 の特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

l     譲渡資産とされる家屋については、その譲渡に係る対価の額が 5 , 000万円以下であることが、適用要件とされている。

• 買換資産とされる家屋については、譲渡資産の譲渡をした日からその譲渡をした

日の属する年の 12 月 31 日までに取得をしたものであることが、適用要件とされている。

•   譲渡資産とされる家屋については、その譲渡をした日の属する年の 1 月1 日における所有期間が5 年を超えるものであることが、適用要件とされている。
•   買換資産とされる家屋については、その床面積のうち自己の居住の用に供する部分の床面積が50 rrl以上のものであることが、適用要件とされている。

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［問 27]  住宅取得等資金の贈与 を受け た場合 の相続時精算課税の特例 (「65歳未満の親からの贈与についても相続時精算課税の選択を可能とする措置」及び「住宅取    得等資金の贈与 に限り相続時精算課税の特 別控除 (2 ,50 0 万円）に加え、1 , 000万円の住宅資金特別控除が認められる措置」）に関する次の記述のうち、正しいものはど    れか。

1.   自己の配偶者から住宅用の家屋を取得した場合には、この特例の適用を受けることはできない。
2. 住宅用の家屋の新築又は取得に要した費用の額が 2 ,50 0 万円以上でなければ、この特例の適用を受けることはできない。
3. 床面積の 3 分の 1 を店舗として使用し、残りの部分は資金の贈与   を受けた者の住

宅として使用する家屋を新築した場合には、この特例の適用を受けることはできない。

•   住宅取得のための資金の贈与を受けた年の 12 月 31 日までに住宅用の家屋を新築若しくは取得又は増改築等をしなければ、この特例の適用を受けることはできない。

【問 28】  不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

l     平成 19 年 4 月に土地を取得した場合に、不動産取得税の課税標準と なるべ き額が 30 万円に満たないときに は不動産取得税は課税されない。

• 平成 10 年 4 月に建築された床面積 200 面の中古住宅を法人が取得した場合の当該取得に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該住宅の価格から 1, 200 万円が控除される。
• 平成 19 年 4 月に商業ビルの敷地 を取得した場合の不動産取得税の標準税率は、

100 分の 3 である。

•   不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、相続により不動産を取得した場合にも課税される。

【問 29】  不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

l    不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。

•   取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、  適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、  投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。
•   再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
•   収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、  一期間の純収益を還元利回りによっ て還元する方法を D C F (Discounted Cash

Flow) 法という。

［問  3 0】 取引主任者の設置に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1.   宅地建物取引業者Aは、 1 棟100 戸のマンションを 分譲するために案内所を設置し、当該案内所においては売買契約の申込みの受付のみを行うこととした。この場合、A は、当該案内所に成年者である任専の取引主任者を置く必要はない。
2.   宅地建物取引業者B (甲県知事免許）は、その事務所において、成年者である取引主任者C を新たに専任の取引主任者  として置いた。この場合、B は、30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
3. 宅地建物取引業者D は、その事務所の専任の取引主任者 Eが 3 か月間入院したため、法第15   条に規定する専任の取引主任者の設置要件を欠くこととなったが、その間、同条の規定に適合させるために必要な措置を執らなかった。この場合D、は    指示処分の対象になるが、業務停止処分の対象にはならない。
4.   宅地建物取引業者である法人F の取締役G は取引主任者であり、本店において専ら宅地建物取引業に関する業務に従事している。この場合、F は、 G を本店の専任の取引主任者の数のうちに算入することはできない。

［問  31】  宅地建物取引主任者資格登録（以下この問において「登録」という。） 及び宅地建物取引主任者証（以下この問において「取引主任者証」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

l       甲県知事の登録を受けて、甲県に所在する宅地建物取引業者A の事務所の業務に従事する者が、乙県に所在するA の事務所の業務に従事することとなったときは 、速やかに、甲県知事を経由して、乙県知事に対して登録の移転の申請をしなければならない。

• 登録を受けている者で取引主任者証の交付を受けていない者が重要事項説明を行

い、その情状が特に重いと認められる場合は、当該登録の消除の処分を受け、その処分の日から 5 年を経過するまでは、再び登録を受けることができない。

•   丙県知事から取引主任者証の交付を受けている取引主任者が、取引主任者証の有効期間の更新を受けようとするときは 、丙県知事に申請し、その申請前6 月以内に行われる国土交通大臣の指定する講習を受講しなければならない。
  •   丁県知事から取引主任者証の交付を受けている取引主任者が、取引主任者証の亡失によりその再交付を受けた後において、亡失した取引主任者証を発見したときは、  速やかに、再交付された取引主任者証をその交付を受けた丁県知事に返納しなければならない。

［問 32】  宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.   Aが、競売により取得した宅地を10  区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、 Aは免許を受ける必要はない。
2.   Bが、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンショ ンを 建設し、借主の募集及び契約をC に、当該マンショ ンの管理業務をDに委託する場合、 Cは免許を受ける必要があるが、BとD は免許を受ける必要はない。
3.   破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地又は建物の売却 を反復継続して行い、その媒介を E に依頼する場合、 E は免許を受ける必要はない。
4.   不特定多数の者に対し、建設業者F が、建物の建設工事を請け負うことを前提に、当該建物の敷地に供せられる土地の売買を反復継続してあっせんする場合F、は免   許を受ける必要はない。

［問  33 】 宅地建物取引業の免許（以下「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

l     甲県に本店を、乙県に支店をそれぞれ有する     A 社が、乙県の支店でのみ宅地建物取引業を営もう とするときは 、A社は、乙県知事の免許を受けなければならない。

•   宅地建物取引業者B社の取締役が、刑法第 209 条（過失傷害）の罪により罰金の刑に処せられた場合、 B社の免許は取り消される。
•   宅地建物取引業者C 社が業務停止処分に違反したとして、免許を取り消され、その取消しの日から5 年を経過していない場合、 C 社は免許を受けることができない。
• D社の取締役が、かつて破産宜告を受けたことがある場合で、復権を得てから      5

年を経過しないとき、 D 社は免許を受けることができない。

［問 34]      宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主

B に建築工事完了前のマンショ ンを 1 億円で販売する場合において、 A がB から受領する手付金等に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「保全措置 j とは、同法第 41 条第 1 項の規定による手付金等の保全措置をいう。

1.   Aが当該マンシ ョンの売買契約締結時に、手付金として500 万円をBから受領している場合において、 Bが契約の履行に着手していないときは 、Aは、 Bに 500 万円を償還すれば、当該売買契約を解除することができる。
2. AがBから手付金として 1 ,50 0 万円を受領するに当たって保全措置を講ずる場合、

A は、当該マンションの売買契約を締結するまでの間に、B に対して、当該保全措置の概要を説明しなければならない。

• AがBから手付金として 1, 500万円を受領しようとする場合において、当該マン

ションについて B への所有権移転の登記がされたときは 、A は、保全措置を講じなくてもよい。

•   Aが  1,000万円の手付金について銀行との間に保全措置を講じている場合において、Aが資金調達に困り工事請負代金を支払うことができず、当該マ ンシ ョンの引渡しが不可能となったと きは、B は、手付金の全額の返還を当該銀行に請求することができる。

［問 3 5】  宅地建物取引業者が宅地建物取引業法第 35 条に規定する重要事項について説明する場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.   建物の貸借の媒介において、当該建物について石綿が使用されていない旨の調査結果が記録されているときは、その旨を借主に説明しなくてもよい。
   1. 建物の貸借の媒介において、当該建物が宅地造成等規制法の規定により指定され

た造成宅地防災区域内にあるときは、その旨を借主に説明しなければならない。

•   平成19 年 10 月に新築の工事に着手した建物の売買において、当該建物が指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受

けたものであるときは、その内容を買主に説明しなければならない。

かし

• 宅地の売買の媒介において、当該宅地の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証

保険契約の締結等の措置を講じないときは、その旨を買主に説明しなくてもよい。

［問  36]   法人である宅地建物取引業者 A  (甲県知事免許）に関する監督処分及び罰則に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものは    どれか。

1.   Aが、建物の売買において、 当該建物の将来の利用の制に限ついて著しく事実と異なる内容の広告をした場合、Aは、甲県知事から指示処分を受けることがあり、  その指示に従わなかったときは、業務停止処分を受けることがある。
2. A   が、乙県内で行う建物の売買に関し、取引の関係者に損害を与えるおそれが大であるときは、  Aは、甲県知事から指示処分を受けることはあるが、乙県知事から指示処分を受けることはない。
3.   Aが、正当な理由なく、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他人に漏らした場合、 A は、甲県知事から業務停止処分を受けることがあるほか、罰則の適用を受けることもある。
4.   Aの従業者Bが、建物の売買の契約の締結について勧誘をするに際し、当該建物の利用の制限に関する事項で買主の判断に重要な影響を及ぽすものを故意に告げな

かった場合、A に対して 1 億円以下の罰金刑が科せられることがある。

［問 37 】  宅地建物取引業者A  (甲県知事免許）の営業保証金に関する 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っ   ているものはどれか。なお、Aは、甲県内に本店と一つの支店を設置して事業を営んでいるものとする。

1.   A が販売する新築分譲マンシ ョンの広告を受託した広告代理店は、その広告代金債権に関し、Aが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有しない。
2.   Aは、免許の有効期間の 満了に伴い、営業保証金の取戻しをする ための公告をしたときは、遅滞なく、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
3.   A は、マンショ ン 3 棟を分譲するための現地出張所を甲県内に設置した場合、営業保証金を追加して供託しなければ、当該出張所でマンションの売買契約を締結することはできない。
4.   Aの支店でAと宅地建物取引業に関する取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、1 , 500万円を限度として、Aが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有する。

【問 3 8】  宅地建物取引業者A の業務に関する次の記述のう ち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.   A は、実在しない宅地について広告又は虚偽の 表示を行ってはならないが、実在する宅地については、実際に販売する意思がなくても、当該宅地の広告の表示に誤りがなければ、その広告を行うことができる。
2.   A は、新築分譲マンショ ンを建築工 事の完了前に売却する場合、建築基準法第6 条第 1 項の確認を受ける前において、当該マ ンショ ンの 売買の広告及び売買契約の締結のいずれもすることはできない。
3.   都市計画法第 29 条第 1 項の許可を必要と する宅地について、 Bが開発行為を行い貸主として貸借をしよう とする場合、 A は、 B がその許可を受ける前であって も、

B の依頼により当該宅地の貸借の広告をすることがで きるが、当 該宅地の貸借の媒介をすることはできない。

• A は、都市計画法第 29 条第 1 項の許可を必要と する宅地について開発行為を行いC に売却する場合、 Cが宅地建物取引業者であ                     れば、その許可を受ける前 であっても当該宅地の売買の予約を締結することができる。

［問 3 9】 宅地建物取引粟者Aは、 BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.   A は、B との間に媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第 34 条の 2 第 1 項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
   1.   Aは、 B との間で媒介契約を締結し、Bに対して当該宅地を売却すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
   1. Aは、 Bとの間に専属専任媒介契約を締結したときは、 当該契約の締結の日から

5 日以内（休業日を除く。）に、所 定の事項を当該宅地の所在地を含む地域を対象として登録業務を現に行っている指定流通機構に登録しなければならない。

•   A は、 B との間で有効期間を 2 か月とする専任媒介契約を締結する際、「Bが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする」旨の特約を定めることができる。

【問  40]     宅地建物取引業者Aが売主 Bと買主C の間の建物の売買について媒介を行う場合に交付する「 35 条書面」又は「 37 条書面」に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、 35 条書面とは、同法第

35 条の規定に基づく重要事項を記載した書面を、 37 条書面とは、同法第 37 条の規定に基づく契約の内容を記載した書面をいうものとする。

1.   A は、35 条書面及び 37 条書面のいずれの交付に際しても、取引主任者をして、当該書面への記名押印及びその内容の説明をさせなければならない。
2. Bが宅地建物取引業者でその承諾がある場合、 A は、 B に対し、35 条書面及び

37 条書面のいずれの交付も省略することができる。

•   C が宅地建物取引業者でその承諾がある場合、  A は、 C に対し、35 条書面の交付を省略することができるが、 37 条書面の交付を省略することはで きない。
• Aが、宅地建物取引業者 D と共同で媒介を行う場合、35 条書面に Aが調査して記入した内容に誤りがあったと きは、 Aだけでなく、D も業 務停止処分を受けることがある。

【問 41】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引 業者でないBと建物の売買契約を締結しようとし、又は締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1.   A は、自己の所有に属しない建物を売買 する場合、 Aが当該建物を取得する契約を締結している場合であっても、その契約が停止条件付きであるときは、当該建物の売買契約を締結してはならない。
2. 売買契約の締結に際し、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損

害賠償の額を予定し、又は違約金を定める場合において、これらを合算した額が売買代金の2 割を超える特約をしたと きは 、その特約はすべて無効となる。

かし                                   かし

• 「建物に隠れた瑕疵があった場合、その瑕疵が A の責に帰すことので きる もので

かし

ないときは、 Aは瑕疵担保責任を負わない」とする特約は有効である。

•   Bがホテルのロビーで買 受けの申込みをし、3 日後にBの自宅で売買契約を締結した場合、 B は、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。

［問 42】  宅地建物取引業者A  (消費税課税事業者）は、 B所有の建物について、

B 及びC から媒介の依頼を受け、 B を貸主、 C を借主とする定期借家契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、 1 か月分の借賃は 13 万円、保証金 ( C の退去時にC に全額返還されるものとする。）は300万円とする。

1. 建物が店舗用である場 合、A がC から受け取ることができる 報酬の限度額は、

147.000 円である。

•   Aは、媒介報酬の限度額のほか に、 Bの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、 Bから受け取ることができる。
•   建物が居住用である場合、Aが B及びCから受け取ることができる報酬の限  度額は、 B 及びC の承諾を得ているときを除き 、それぞれ68,250 円である。
•   定期借家契約の契約期間が終了した直後に、 Aが B C 間の定期借家契約の再契約を成立させた場合に Aが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定は適用

されない。

［問 43】  次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

l     宅地建物取引業者 A は、都市計画法第 29 条第 1 項の許可を必要とする宅地の造成工事着手前において、当該許可を受けていない場合であっても、当該許可を受けることを停止条件とする特約を付ければ、当該宅地の売買契約を締結することができる。

•   宅地建物取引業者 Bが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないC と1 億円のマンシ ョンの売買契約（手付 金 1, 500 万円、中間金 1, 500 万円、残代金7, 000万円）を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、 B は、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措

置を講じなければならない。

•   宅地建物取引業者 Dは、取引態様の明示がある広告を見た宅地建物取引業者 E から建物の売買の注文を受けた場合、E から取引態様の問い合わせがなければ、 E に対して、取引態様を明示する必要はない。
  • 宅地建物取引業者F が自ら売主となって、宅地建物取引業者でない G と宅地の売買契約を締結するに際して手付金を受領する場合において、その手付金が解約手付である旨の定めがないときは、 F が契約の履行に着手していなくても、                                    G は手付金を放棄して契約の解除をすることができない。

【問 44】  宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）  に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

l    保証協会に加入することは宅地建物取引業者の任意であるが、一の保証協会の社員となった後に、重ねて他の保証協会の社員となることはできない。

•   宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入の日から2  週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。
•   宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入に際して、加入前の宅地建物取引業に関する取引により生じたその者の債務に関し、保証協会から担保の提供を求められることはない。
•   保証協会に加入した宅地建物取引業者は、直ちに、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。

–    22 –

【問 45】 宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引主任者証（以下この問において「取引主任者証」という。）、従業者証明書、従業者名簿、帳簿及び標識に関する次  の記述のうち、誤っているものはどれか。

l    宅地建物取引業者の従業者は、宅地建物取引業者が発行する従業者証明書をその業務に従事する間、常に携帯し、取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、従業者が取引主任者である場合は、取引主任者証の提示をもってこれに代えることができる。

•   宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、当該名簿をその者の閲覧に供しなければならないが、当該名簿を事務所のパソコンのハードデイスクに記録し、デイスプレイの画面に表示する方法で閲覧に供することもできる。
• 宅地建物取引業者は、その事務所ごとにその業務に関する帳簿を備え、取引のあったつど、所定の事項を記載しなければならないが、当該帳薄の記載事項を事務所のパソコンのハードデイスクに記録し、必要に応じ当該事務所においてパソコンやプリンタを用いて紙面に印刷することが可能な環境を整えることで、当該帳簿への記載に代えることができる。
•   宅地建物取引業者は、売主として 一団の宅地建物の分譲を当該物件から約500 m 離れた駅前に案内所を設置して行う場合、当該物件の所在する場所及び案内所のそれぞれに、免許証番号、主たる事務所の所在地等の所定の事項を記載した標識を掲示しなければならない。

ー ←  幻 一

［問  46)    平成 19 年 4 月 1 日に住宅金融公庫（以下この問において「公庫」という。）は廃止され、独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）が設立された。機構の業務に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

l    機構は、住宅の建設、購入、改良若しくは移転（以下この問において「建設等」という。）をしようとする者又は住宅の建設等に関する事業を行う者に対し、必要な資金の調達又は良質な住宅の設計若しくは建設等に関する情報の提供、相談その他の援助を業務として行う。

•   機構は、子どもを育成する家庭又は高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する賃貸住宅の建設に必要な資金の貸付けを業務として行う。
  •   機構は、事業主又は事業主団体から独立行政法人雇用・能力開発機構の行う転貸貸付に係る住宅資金の貸付けを受けることができない勤労者に対し、財形住宅貸付業務を行う。
  •   機構は、公庫が機構の設立前に受理した申込みに係る資金の貸付けのうち、機構の設立から半年以内に実行するものに限り、資金の貸付けを業務として行う。

【問   47]      宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正    しいものはどれか。

1. 新築分譲マンションの広告に住宅ローンについて記載する場合、返済例を表示す

れば、当該住宅ローンを扱っている金融機関の名称や融資限度額等について表示する必要はない。

• マンショ ンの広告を行う場合、当該マンションが 建築後 2 年経過していたとして

も、居住の用に供されたことがなければ「新築分譲マンション」と表示することができる。

• 1 枚の新聞折込みチラシに多数 の新築分譲住宅の広告を掲載する場合には、物件

ごとの表示スペースが限られてしまうため、各物件の所在地を表示すれば、交通の利便に関する表示は省略することができる。

•   残戸数が1 戸の新築分譲住宅の広告を行う場合、建物の面積は延べ面積を表示し、これに車庫の面積を含むときには、車庫の面積を含む旨及びその面積を表示する必  要がある。

［問 48】  宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.   平成 19 年地価公示（平成 19 年 3 月公表）によれば、平成 18 年の 1 年間の地価変動率は、全国平均で住宅地がマイナス 1. 5 % 、商業地がプラス2. 3 %となり、住宅地は引き続き 下落しているが、商業地は平成3 年以来 16 年ぶりにわずかな上昇となった。
2. 建築着工統計（国土交通 省）によ れば、平 成 17 年度の新設住宅着工戸  数は約

115万戸で、対前年度比では約1 . 7 % 減となり、 2 年連続の減少となった。

• 平成 18 年版土地白書（平成 18 年 6 月公表）によれば、平成 17 年の売買による土地所有権移転登記の件数は全国で約158 万件となっており、2  年連続の増加となった。
• 平成 17  年度法人企業統計年報（財務省）によれば、平成    17 年度における不動産業の売上高は約34 兆 5, 000 億円で、全産業の売上高の約                  2. 3 %を占めている。

【問 49】  地盤の特徴に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

l     谷底平野は、周辺が山に囲まれ、小川や水路が多く、ローム、砂礫等が堆積した良質な地盤であり、宅地に適している。

•   後背湿地は、自然堤防や砂丘の背後に形成される軟弱な地盤であり、水田に利用されることが多く、宅地としての利用は少ない。
•   三角州は、河川の河口付近に見られる軟弱な地盤であり、地震時の液状化現象の発生に注意が必要である。
•   旧河道は、沖積平野の蛇行帯に分布する軟弱な地盤であり、建物の不同沈下が発生しやすい。

【問 5 0】 建築物の構造に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.   防火地域内に建築する仮設建築物の基礎に木ぐいを用いる場合、その木ぐいは、平家建ての木造の建築物に使用する場合を除き、常水面下にあるようにしなければならない。
   1.   建築物に近接してその建築物を風の方向に対して有効にさえぎる他の建築物、防風林その他これらに類するものがある場合においては、その方向における速度圧は、  一定程度まで減らすことができる。
   1.   積雪荷重の計算に当たり、雪下ろしを行う慣習のある地方においては、その地方における垂直積雪量が l mを超える場合においても、積雪荷重は、雪下ろしの実況に応じて垂直積雪量を  l m まで減 らして計算することができる。
   1.   高さが 60 m を超える建築物を建築する場合、国土交通大臣の認定を受ければ、その構造方法を耐久性等関係規定に適合させる必要はない。