〔問 1 〕 次の記述のうち，宅地を選定するに当たって最も適当なものは， どれか。
- なだらかな丘陵地
- 扇状地
- 干拓地
- 旧河道
〔問 い A は，「 近く新幹線か開通し， 別荘地として最適である」旨の B の虚偽の説明を信じて， Bの所有する原野（時価 20 万円）を， 別荘地として 2, 000 万円で購入
する契約を締結した。この場合，民法の規定によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。
- A は， 当該契約は公序良俗に反するとして， その取 消しを主張するとと もに，
Bの不法行為責任を追 及することがで きる 。
- Aは， 無過失のときに 限り， 法律行為の要索に錯誤があるとして， その無効を主張することができる。
- A は， 当該契約の締結は詐欺に基づくも のであるとして， その取 消しを主張することかで きるが ，締結後20年を経過したときは，取 り消すことかできない。
- Aが準禁治産者であり， 保佐人Cの同意を得ずに当該契約を締結した場合 ，
C は， 当該契約の締結にはC の同意がな いとして， その無効を主張 することかできる。
〔問 3 〕 A · B · Cが別荘を持分均一で共有 し 特約がない場合に関 する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。
- 管理費は， A · B · Cがその利用の程度に 応じて負担しな ければならない。
- 別荘の改築は， A · B · C 全員の合意で行うことを要し， Aか単独で行うことはできない。
- Aは， 不法占拠者Dに対して単独で明渡請求 を行うことかで きるが ， 損害賠償の請求については，持分の割合を超えて請求することはできない。
- 分割の 請求については， Aは， いつでもす ることがで き， B · C との協議がととのわないときは，裁判所に請求することができる。
1 —
〔問 い Aは， B の代理人として， B の所有地を C に売却した。この場合， 民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。
- A か未成年者であって， 法定代理人の同意を得ないで売買 契約を締結した場合， B は， Aに代理権を与えていても ， その売買契約を取り消すことができる。
- BがAに抵当権設定の代理権 しか与えていなかったにかかわらず ， A が 売買契約を締結した場 合， Bは， Cが善意無過失であっても ， その売買契約を取り消すことができる。
- Aに代理権がないにかかわらず ， AかBの代理人と偽って売買契約を締結した場合， Bの追認により契約は有効となるが ， その追認はC に対して直接行うことを要し， A に対して行ったと きは， Cがその事実を知ったとしても ， 契約の効力を生じない。
- Aが代理権を与え られた後売買契約締結前に破産する，とAの代理権は消滅するが， A の代理権が消滅しても ， Cが善意無過失であれば， その売買契約は有効である。
〔問 5 〕 AのBに対する債務について， cかAの連帯保証人となるととも1::, Aの所有地にB の抵当権を設定し， その登記をしたが ， その後 A は， その土地をD に譲渡し，登記も移転した。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。
- A は， その土地をD に譲渡する際， B 及びCに通知する必要はない。
- B は， 抵当権を実行する際 ， あらかじめ D に通知しなければならない。
- C が Dの取得前にB に弁済した場合， C は， A に対してBに代位することかできるが， D に対しては， 代位の付記登記をしておかなければ ， B に代位することができない。
- D が Bに弁済した場合， D は， A 及びC に対してBに代位することができる。
）
〔問 い Aは， B から土地建物を購入する契約（代金 5 , 000 万円， 手付 300 万円， 違約金 1 , 000 万円）を， B と締結し， 手付を支払ったが ， その後資金計画に支障を来し，残代金を支払うことができなくなった。この場合，民法の規定及び判例によ
れば，次の記述のうち誤っているものはどれか。
- 「 Aのローンが某 日までに成立しないとき， 契約は解除される」旨の条項がその契約にあり ， ローンがそ の日までに成立しない場合は， Aが解除の意思表示をしなくても，契約は効力を失う。
- A は， Bが履行に着手する前であれば， 中間金を支払っていても ， 手付を放棄して契約を解除し，中間金の返還を求めることができる。
- Aの債務不履行を理由に契約が解除された場合 ， Aは， Bに対し違約金を支払わなければならないが，手付の返還を求めることはできる。
- A の債務不履行を理由に契約が解除された場合， Aは， 実際の損害額が違約金よりも少なければ，これを立証して，違約金の減額を求めることかできる。
〔問 7 〕 幻よ， 宅地建物取引業者Bに媒介を依頼して， 土地を買ったか， Bの社員
Cの虚偽の説明によって， 損害を受けた。この場合の不法行為責任に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。
- Aは， Cの不法行為責任が成立しなければ， Bに対して損害の賠償を求めることはできない。
- Aは， Bに対して不法行為に基づ く損害の賠償を請求した場合， C に対して請求することはできない。
- Aは， Cの虚偽の説明がBの指示によるものでないときは， Cに対して損害の賠償を求めることができるが ， Bに対しては求めることができない。
- Bは， Aに対して損害の賠償をした場合 ， C に求償することはできない。
3 ―-
〔問 8 〕 Aか建設業者B に請け負ゎせて木造住宅を建築 した場合に関 する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。
l Aの報酬支払義務と Bの住宅引渡義務は，同時 履行の関係に立つ。
かし
- A は， 住宅の引渡しを受けた場合において ， その住宅に瑕疵があり ， 契約を
した目的を達成することがで きないときは ，引 渡しを受けた後 1 年内であれば，
その契約を解除することができる。
かし かし
- Bは， 引き渡した住宅に瑕疵があると きは ， 原則として引渡し後 5 年間瑕疵
担保責任を負うか， この期間は， A B間の特約で10 年にまで伸ばすことがで き
る。
かし
- B は，瑕 疵担保責任を負わないとする特約 をA と結ふこともできるか， その
かし
場合でも， B が瑕 疵の 存在を知っていて， A に告げなかったときは， 免責され
ない。
〔問 ，〕 Aは， B のC に対する 1 , 000 万円の債務につ いて， 保証人となる契約を ，
C と締結した。この場 合， 民法の規定及び判例によれば， 次の記述のうち誤っているものはどれか。
- CがAを保証 人として指 名したため， Aが保証人となった場合， Aが破産しても， C は， B に対して保証 人の変更 を求め ることはで きない。
- BのC に対する債務が条件不成就の ため成立 しなかった場合 ， Aは， C に対して保証債務を負わない。
- A C間の保証契約締結後， B C 間の合意で債務が増額された場合， A は， その増額部分についても，保証債務を負う。
- C かAに対して直接 1 , 000 万円の支払いを求め て米ても， B が C に 600 万円の債権を有していると きは， A は， B の 債権による相殺を主張 して， 400 万円を支払えはよい。
4 ―-
〔問 10 〕 幻 ま， A所有の建物を， Bから敷金を受領して ， Bに賃貸したか， B は賃料の支払いを遅滞している。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。なお， Bの未払賃料の額は， 敷金の額の範囲内である。
- B は， A に対し， 未払賃料について敷金からの充当を主張することができる。
- Bの債権者Cが敷金返還請求権を差し押さえたときは ， Aは， その範囲で ，
B の未払賃料の弁済を敷金から受けることができなくなる。
- AがD に建物を譲渡し
， Dが賃貸人となった場合， Aに差し入れていた敷金は， B の未払賃料を控除した残額について， 権利義務関係がD に承継される。
- Bか未払賃料を支払って， Aの承諾を得て賃借権をE に譲渡した場合， Bが
E に敷金返還請求権を譲渡する等しなくても ， 敷金に関する権利義務関係は，
E に承継される。
〔問 11) AがBの土地を賃借して建てた建物の所有権が， C に移転した。 Bは， C が使用しても何ら支障がないにかかわらず，賃借権の譲渡を承諾しない。この場合， 借地借家法の規定及び判例によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。
- Cの建物の取得が売買によるものであるときは， C は， 当該建物の所有権移転登記をすれば， 裁判所に対して， Bの承諾に代わる許可の申立てをすること ができる。
- Cの建物の取得が競売によるものであるときは ， C は， 競売代金支払い後 2 月以内に限り， 裁判所に対して， Bの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。
- Bが賃借権の譲渡を承諾しないときは ， C は， Bに対して， 借地権の価額に建物の価額を加算した金額で，建物の買取りを請求することができる。
- CがBに対して買取請求権を行使した場合 ， Cは， その建物を使用していても， Bが買取代金を支払う まで建物の引渡しを拒むこ とかでき， その間の地代相当額を不当利得として返還する必要はない。
〔問 1幻 AがBから賃借している建物を C に転貸した場合に関する次の記述のうち ， 民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば，誤っているものはどれか。
l A C間の転貸借がBの承諾を得ていない場合でも ， その転貸借がBに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは ， Bの解除権は発生しない。
- A B 間の賃貸借が合意解除によって終了すれば， CかBの承諾を得て転借していても， 特段の事由のない限り ， A C間の転貸借は終了し， Cの権利は， 消滅する。
- A B 間の賃貸借がBの解約の申入れによって終了した場合において ， B の承
諾を得て転借している C が建物の使用を継続するときは ， B が 遅滞なく異 議を述べないと， A B間の賃貸借が更新される。
- A B 間の賃貸借の期間が満了する場合においても ， B は， B の承諾を得て転
借しているC に対しその旨の通知をしなければ ， その終了を C に対抗することができない。
〔問 13 〕 遺言に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。
- 遺言に停止条件が付けられた場合，その条件が遺言者の死亡後成就しても，
遺言の効力は生じない。
- 遺言は，家庭裁判所の検認の手続を経なければ，効力を生しない。
- 遺言の証人には，遺言者の長女の夫も，なることができる。
- Aが公正証書で土地を Bに遺贈すると遺言した場合でも ， 後に自筆証書でこれをCに遺贈すると遺言したと きは， B は， Aが死亡しても ， 当該土地の所有権を取得しない。
〔問 14〕 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
- 共有部分は，区分所有者全員の共有の登記を行わなければ，第三者に対抗することができない。
- 敷地利用権が数人で有する所有権の場合，区分所有者は，規約に別段の定めがない限り，その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して，処分することができる。
- 建物の管理に要する経費の負担については，規約で定めることができ，規約の設定は，区分所有者及び議決権の各34ー以上の多数による集会の決議によって
なされる。
- 建物の区分所有等に関する法律第62 条の老朽による建替えの決議が集会においてなされた場合，当該決議に賛成しなかった区分所有者も，建替えに参加しなければならない。
〔問 1 5〕 不動産の登記に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
- 所有権の登記のある土地について合筆の登記を申請する場合，申請書に添付すべき登記済証は， 合筆前の土地のいずれか 1 筆のもので足りる。
- 抵当権設定の登記のある土地の分筆の登記を申請する場合，抵当権者の分筆に関する承諾書又はその者に対抗することができる裁判の謄本を，申請書に添付しなければならない。
- 抵当権設定の登記のある2 個の建物については ， その抵当権設定登記の登記原因，その日付，登記の目的及ぴ受付番号が同じであっても，合併の登記をすることができない。
- 建物の分割の登記は，表題部に記載した所有者又は所有権の登記名義人の申請によるほか，登記官が職権ですることもできる。
– 7
〔問 16 〕 不動産の登記に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
- A 名義の所有権の登記がある土地を B に売り渡す契約か締結された後 ， 所有権移転の登記がされないう ちにAが死亡し， Cが相続をした場合には， C 名義への相続による所有権移転の登記がされなくても ， B 名義への所有権移転の登記をすることができる。
- 土地の表題部にAが所有者として記載されている場合に ， Bがその土地を買
い受けたときは， Bは， 売買契約書を申請書に添付すれば， 直接B 名義の所有権保存の登記を申請することができる。
- A名義の所有権の登記がされている土地について ， B 名義への所有権移転の
仮登記がされた後， A 名義からC 名義への売買による所有権移転登記がされている場合には ， B は， Cの登記が抹消されるまでは， 仮登記に基づく本登記をすることはできない。
- A名義の所有権の登記に関し ， Bによる抹消登記手続請求訴訟が提起されたことにより， 抹消予告登記がされている土地について， C 名義への所有権 移転登記がされた場合において， Bの勝訴判決が確定し， A 名義の登記が抹消されるときは， Cの登記は， 職権で抹消される。
〔問 17 〕 都市計画法に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
- 市街化区域及ぴ市街化調整区域については，その区分及び各区域の整備，開発又は保全の方針を都市計画に定めるものとされている。
- 市街地開発事業は，市街化区域内において，一体的に開発し，又は整備する必要がある土地の区域について定めるものであるが，必要に応じて市街化調整区域内においても定めることができる。
- 用途地域に関する都市計画には，建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合を定めなければならない。
- 地区計画は，建築物の建築形態，公共施設その他の施設の配置等からみて，
一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し，及ぴ保全するための計画である。
〔問 18 〕 市街化区域内（監視区域外）の甲地 ( A 所有1 , 000 m’), 乙地(B 所有1 ,500 面）， 丙地 ( C 所有 2 , 000 mり についての国土利用計画法第 23 条の届出（以下この問において「届出」という。）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。なお，甲地と乙地は，隣地である。
- Cが甲地及び乙地にまたがってビル の建設を計画して， 甲地については 丙地との交換契約をA と締結し，乙 地についてはB と地上権設定契約（設定の対価
1 億円）を締結しようとする場合 ， それぞれ の契約の締結について ， 届出が必要である。
- Cが丙地を分割して， 1 , 000 m’ をD と， 残りの 1, 000 面をE と， それぞれ売買契約を締結しようとする場合，届出をする必要はない。
- F が甲地及び乙地にまたがってビルの建設を計画して ， 甲地についてはA と売買契約を締結し， 乙地については Bと賃借権設定契約（設定の対価なし）を締結しようとする場合，それぞれの契約の締結について，届出が必要である。
- GがC に対して有する金銭債権の担保として ， 丙地の所有権を Gに移転する契約を締結しようとする場合（いわゆる譲渡担保の場合），届出をする必要はな
し＼。
〔問 19 〕 開発許可に関する次の記述のうち，都市計画法の規定によれは，正しいものはどれか。
- 都市計画区域以外の区域内で行う開発行為で， 開発区域の面積が1 ,000 而以上のものについては，あらかじめ，都道府県知事の許可を受けなければならな
しヽ。
- 市街化調整区域内で行う開発行為で，農業を営む者の住宅の建築のために行うものについては，都道府県知事の許可を要しない。
- 開発許可の申請書には，当該開発行為により設置される公共施設を管理することとなる者の同意を得たことを証する書面を，添付しなければならない。
- 開発許可を申請しようとする者は，当該開発行為をしようとする土地の相当部分について，所有権を取得していなければならない。
— 9
〔問 20 〕 都市計画法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
- 都道府県知事が行った開発許可に不服がある者は，都市計画地方審議会に対して審査請求をすることができる。
- 都道府県知事は，市街化調整区域における開発行為について開発許可をする
場合において，必要があると認めるときは，当該開発区域内の土地について， 建築物の高さに関する制限を定めることができるが，壁面の位罹に関する制限を定めることはできない。
- 都道府県知事は，開発行為に関する工事の完了の届出があった場合において， 当該工事が開発許可の内容に適合していると認めたときは，検査済証を交付しなければならない。
- 開発登録簿の写しの交付請求は，当該開発登録簿に登録された開発区域内の土地について相当の利害関係を有する者でなければ，行うことはできない。
〔問 21〕 第一種低層住居専用地域内の建築物の制限に関する次の記述のうち，建築基準法の規定によれば，正しいものはどれか。
- 3 階建ての住宅（高さ10 m) は， 特定行政庁の許可を得な ければ， 建てることができない。
- 建築物の敷地面積の最低限度に関する制限を都市 計画で定める場合 ， 200 m’
を超えない範囲で，定めなければならない。
- 隣地斜線制限（建築基準法第56 条第1 項第 2 号の制限をいう。）は， 適用される。
- 都市計画において外壁の後退距離の限度を定める場合においては， 2 mを超
えない範囲で，定めなければならない。
– 10 –
〔問 22 〕 建築物の敷地又は建築物と道路との関係に関する次の記述のうち，建築基準法の規定によれば，正しいものはどれか。
l 建築物の敷地は， 原則として幅員 4 m以上の道路に接しなければならないが ， この幅員については，地方の特殊性等により加重されることはない。
- 建築物は，地下に設けるものであっても，道路に突き出して建築してはならない。
- 私道の所有者が私道を廃止し，又は変更する場合，その私道に接する敷地に与える影響のいかんによっては，特定行政庁から，その廃止又は変更を禁止し， 又は制限されることがある。
- 建築基準法の規定が適用された際現に建築物が立ち並んでいる輻員4 m未満の道で，特定行政庁が指定したものについては，同法の規定が適用された際の道路の境界線が，その道路の境界線とみなされる。
〔問 23 〕 建築物の用途制限に関する次の記述のうち，建築基準法の規定によれば， 正しいものはどれか。ただし，特定行政庁の許可については考慮しないものとする。
- 第一種住居地域内においては，騒音の小さいカラオケホックスであれば，建築することができる。
- 火葬場は，公益上必要な施設であるので，第一種低層住居専用地域を除く全ての用途地域で，建築することができる。
- 近隣商業地域内においては， 床面積の合計か200 面以下の個室付浴場であれば，建築することができる。
- 第一種中高層住居専用地域内においては， 5 階建ての大学を， 建築することができる。
— 11
〔問 24 〕 防火地域及び準防火地域に関する次の記述のうち，建築基準法の規定によれば，正しいものはどれか。
- 防火地域内において ， 階数が 2 で延べ面積が200 面の住宅は， 必ず耐火建築物としなければならない。
- 準防火地域内において， 地階を除く階数が 3 で延べ面積が1 , 000 面の事務所は，必ず耐火建築物としなければならない。
- 準防火地域内において ， 地階を除 く階数が 3 で延べ面積が500 面の事務所を耐火建築物以外のものとする場合は，必ず準耐火建築物としなければならない。
- 準防火地域内にある看板，広告塔で，建築物の屋上に設けるものは，必ずその主要な部分を不燃材料でつくり，又はおおわなければならない。
（問 25 〕 宅地造成等規制法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。なお， この問における都道府県知事とは，指定都市にあっては指定都市の長をいうものとする。
- 宅地造成工事規制区域内の農地に盛土をして高さ2 m のがけを生じる場合， 引き続き農地として利用するときは，都道府県知事の許可を受ける必要はないが，宅地に転用するときは，その旨届け出なければならない。
- 宅地造成工事規制区域内で宅地造成を行う場合において， 高さ3 mの擁壁の設置をするときは，一定の資格を有する者の設計によらなければならない。
- 宅地造成工事規制区域内の宅地を購入した者は，都道府県知事の検査を受けなければならない。
- 宅地造成工事規制区域内の宅地を購入した者は，宅地造成に伴う災害の防止のため，都道府県知事から，必要な措箇をとるよう勧告を受けることがあるほか，擁壁の改善等の工事を行うことを命ぜられることがある。
-12 –
〔問 26 〕 換地処分に関する次の記述のうち，土地区画整理法の規定によれば，正しいものはどれか。
- 換地処分に伴う登記は，換地を取得した者が行う。
- 土地区画整理事業の施行により設置された公共施設は，換地処分の公告があった日の翌日において，原則として施行者の管理に属する。
- 施行地区内の宅地について存する地役権は，換地処分により，換地に移行する。
- 施行地区内の宅地についての未登記の借地権で施行者に対する申告のないものについては，個人施行者以外の施行者は，これを存しないものとみなして， 換地処分をすることができる。
〔問 27 〕 農地法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
- 農地法第 5 条の許可を要する農地の権利移転について， 当該許可を受けないでした行為は，その効力を生じない。
- 農業者か山林原野を取得して ， 農地として造成する場合でも ， 農地法第 3 条の許可が必要である。
- 建設業者が農地を工事期間中資材置場として借り受け，工事終了後速やかに
農地に復元して返還する場合 ， 農地法第 5 条の許可を要しない。
- 市町村が転用目的で農地を取得する場合，国，都道府県と同様，その農地の所在及び転用目的のいかんにかかわらず，農地法の許可を要しない。
〔問 28 〕 地方税に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
l 不動産取得税における「住宅」には，別荘は，含まれない。
- 宅地の取得に係る不動産取得税の課税標準は， 当該取得が平成6 年中に行わ
2
れた場合に限り，当該宅地の価格の一の額とされる。
1 4 3
- 固定資産税の標準税率は， 団6 であるが， 標準税率を超える税率で課税する
| 2 1 |
場合でも， 10’ 0 を超えることはできない。
- 都市計画税の税率は，詞0を.3超えることができない。
-n
〔問 29 〕 居住用財産を譲渡した場合における譲渡所得の所得税の課税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
l 居住の用に供している家屋をその者の長男に譲渡した場合には，その長男がその者と生計を一にしているか否かに関係なく，その譲渡について，居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用を受けることができない。
- 居住の用に供していた家屋をその者が居住の用に供さな くなった日から2 年を経過する日の翌日に譲渡した場合には，その譲渡について，居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用を受けることができない。
- 譲渡した年の 1 月 1 日における所有期間が7 年である居住用財産を国に譲渡した場合には，その譲渡について，居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができる。
- 譲渡した年の 1 月 1 日における居住期間が 11 年である居住用財産を譲渡した場合には，所有期間に関係なく，その譲渡について，居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができる。
〔問 30〕 住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税額の計算の特例に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
- 父母又は祖父母のほか，配偶者の父母からの住宅取得資金の贈与についても， この特例の適用を受けることができる。
- 住宅取得資金の贈与により取得した 日前5 年以内に， 配偶者所有の住宅用家屋に居住していても，この特例の適用を受けることができる。
- 1 度この特例の適用を受けていても ， その 後5 年を経過すれば，再 度この特例の適用を受けることができる。
- 取得した家屋が中古住宅であっても，一定の要件に該当するものであれば，
この特例の適用を受けることができる。
— 14
〔問 31〕 住宅金融公庫の業務に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
- 住宅金融公庫から業務委託を受けた金融機関は，貸付けに関する申込みの受理，審査及び貸付けの決定をすることができる。
- 住宅金融公庫の住宅宅地債券を引き受けた自ら居住するため住宅を必要とする者は，通常の貸付限度額を超える額の貸付けを受けることができる。
- 貸付金利は，貸付けを受ける者の所得又は住宅の規模によって，通常の貸付金利よりも高くなることがある。
- 貸付けを受けた者が貸付金を貸付けの目的以外に使用したときは，住宅金融公庫は，いつでも貸付金の繰上償還を請求することができる。
〔問 32〕 不当景品類及び不当表示防止法（以下この問において「景品表示法」という。）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
- 不動産関係団体は，不動産の表示に関する事項について公正競争規約を設定することができるか，この公正競争規約に違反した者に対しては，景品表示法上の課徴金の納付が命じられる。
- 公正取引委員会は ， 景品表示法第4 条（不当な表示の禁止）の規定に違反する行為があるときは，当該事業者に対して排除命令をすることができるが，当 該違反行為が既になくなっているときは，することができない。
- 宅地建物取引業者は，不動産の購入者に対して景品を提供する場合，抽選により提供するものであれば，景品の最高額について制限を受けることはない。
- 宅地建物取引業者は，中古住宅の販売広告において建築経過年数を表示する場合，当該住宅の一部増築を行った年から起算して表示することはできない。
15 –
〔問 33〕 不動産及ぴ不動産業についての統計に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
- 乎成6 年 3 月の地価公示（国土庁）によれば ， 平成5 年 1 年間の大都市圏における地価下落率（対前年比）は，商業地は前回に比べ縮小したが，住宅地は年間 2 桁の顕著な下落を示した。
- 住宅着工統計（建設省）によれば， 平成 5 年度の新設住宅着工 戸数は， 貸家が対前年比でマイナスとなったが，分譲住宅は対前年比で大輻に伸びている。
- 乎成5 年度の土地白書によれば，国 土のほぼ 9 割を占める宅地・農用地及び森林·原野3, 243 万ヘクタールのう ち， 国公有地は約34 パ ーセント，私 有地は約 66 パーセントである。
- 平成5 年度の建設白書によれば，平 成 5 年 3 月末の宅地建物取引業 者数は，
約14 万業者であり， その約
3 が法人である。
4
〔問 34 〕 地価公示法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
l 土地鑑定委員会は，都市計画区域内及び都市計画区域外の標準地について， 単位面積当たりの正常な価格を判定し，これを公示する。
- 標準地は，土地鑑定委員会が， 自然的及び社会的条件からみて類似の利用価
値を有すると認められる地域において，土地の利用状況，環境等が通常と認められる一団の土地について，選定する。
- 標準地の正常な価格は，当該上地に建物があるときは，建物があるものとして，判定される。
- 土地鑑定委員会は，標準地の価格を公示したときは，すみやかに都道府県知事に対し，公示した事項のうち当該都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面を，送付しなければならない。
– 16 –
〔問 託〕 A社（主たる事務所を甲県に ， 従たる事務所を乙県に設けて， 甲県及び乙県で宅地建物取引業を行うために，新設された会社である。）の宅地建物取引業の免 許の申請に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，誤っているものはどれか。
I A社は， 建設大臣の免許を受 けなければならないが， その申請の際， 登録免許税 9 万円を納めなければならない。
- A 社が免許の申請書を提出するにあたって
， 重要な事項について虚偽の記載をしたときは ， A社は， 免許を受けることができない。
- A 杜の主たる事務所に従事する者が16 名（営業14 名， 一般管理部門2 名），従たる事務所に従事する者が 5 名である場合， A 社は， 専任の宅地建物取引主任者を， 少なくとも， 主たる事務所にあっては4 名， 従たる事務所にあっては
1 名置かなければ， 免許を受けることがで きない。
- A社の免許申請の直前に ， A 社の代表取締役が道路交通法に違反して罰金の刑に処せられた場合， A 社は， 免許を受けることができない。
〔問 36〕 宅地建物取引主任者Aが死亡等一定の事由に該当するに至った場合の届出に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。
- Aが死亡したときはその相続人が ， 破産したときは A 自らが， 届出をしなければならない。
- A が禁治産者となったときはその保佐人が， 準禁治産者となったときはその後見人が，届出をしなければならない。
- Aが公職選挙法に違反して禁錮刑に処せられた場合， Aは， 届出をしな ければならないが， 刑法第 247 条の罪（背任罪）を犯して罰 金刑に処せられた場合は，その必要はない。
- A が不正の手段により宅地建物取引業の 免許を取得したとして ， その免許を取 り消されたときは ， A は， 届出の必要はない。
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〔問 37 〕 宅地建物取引主任者（以下「取引主任者」という。）と宅地建物取引主任者証（以下「取引主任者証」という。）に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の 規定によれば，正しいものはどれか。
l 取引主任者は，常時取引主任者証を携帯して，取引の関係者から請求があったとき提示することを要し，これに違反したときは， 5 万円以下の過料に処せられることがある。
- 取引主任者は，取引主任者証を紛失した場合，その再交付がなされるまでの
間であっても，取引主任者証を提示することなく，重要事項説明を行ったときは，取引主任者としてすべき事務を行うことを禁止されることがある。
- 取引主任者は，取引主任者証を他人に貸与してはならず，これに違反したと
きは，事務の禁止の処分を受けることがあるが，情状が特に重くても，登録を消除されることはない。
- 取引主任者は，勤務先を変更したとき，取引主任者証の書換え交付の申請を
行わなければならない。
〔問 38〕 宅地建物取引業者Aが事務所の廃止， 新設等を行う場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，誤っているものはどれか。
l 甲県知事の免許を受けているA (事務 所数1 ) が，甲 県の事務所を廃止し， 乙 県に事務所を新設して，引 き続き宅地建物取引業を営もうとする場合， Aは， 甲県知事を経由して，乙県知事に免許換えの申請をしなければならない。
- 甲県知事の免許を受けている A (事務所数 1 ) が，事 務所を廃止し， 又は甲県内で増設した場合， Aは，甲 県知事に， それぞれ ， 廃業の届出又は変更の届出をしなければならない。
- 建設大臣の免許を受けている A (事務所数 2 ) が ，甲 県の従たる事務所を廃止し，乙県の主 たる事務所だけにした場合， Aは，乙 県知事に， 直接免許換えの申請をしなければならない。
- 建設大臣の免許を受けている A (事務所数 2 ) が，甲 県の主たる事務所を従たる事務所に，乙 県の従たる事務所 を主たる事務 所に， 変更した場合， Aは， 建設大臣に変更の届出をしなければならない。
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〔問 39〕 宅地建物取引業者A (甲県知事免許）は，乙 県でも新たに宅地分譲と建築請負を行うこととして， 宅地分譲については宅地建物取引業者 B (乙県知事免許）
と販売代理契約を締結した上， B が 分譲地 (50 区画）に案内所を設けて行うこととし， 建築請負についてはAが乙県に出張所を設けて行うこととした。この場合， 宅地建物取引業法の規定によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。
- A は， 建設大臣に免許換えの申請をする必要はない。
- Bは， 案内所の届出を，乙 県知事にのみ行えばよい。
- Bは， 案内所で宅地の売買契約の申込みを受けるときでも ， 契約の締結を事務所で行うこととすれば，案内所に専任の取引主任者を設置する必要はない。
- Bは， 案内所に標識を設置し ， 売主がAであることを明示しなければならな
し、
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〔問 40 〕 宅地建物取引業者Aの行う広告に関する次の記述のうち， 宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。
- A は， 別荘地に住宅を建設して分譲する場合 ， 契約の締結を建築確認後に行うこととすれば，広告については，建築確認前であっても，建築確認申請中である旨を表示して行うことができる。
- Aは， 取引態様の別について， 広告の際省略しても ， 顧客から注文を受けた際に明示すれば，さしつかえない。
- Aは， 実在しない物件を広告し ， 又は虚偽の表示を行ってはならないが， 物
件が実在し，その表示に誤りがなけれは，実際に取引する意思のない物件を， 広告してもさしつかえない。
- Aは， 媒介物件の売却の依頼を直接受けた宅地建物取引業者が作成した広告を， そのまま掲載して， A 名義のチラシを作成し ， 配布した場合でも， その広告内容によっては，責任を問われることがある。
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〔問 41〕 宅地建物取引業者がマンション（区分所有建物）の一室の賃貸借契約を媒介するに際し，重要事項の説明を行った。この場合，次の記述のうち，宅地建物取引業法第35 条の規定に違反しないものはどれか。
- マンションの所有者については，登記名義人を説明したが，マンションの抵当権については，借主に関係がないので，説明しなかった。
- 敷金の額については，説明したが，その保管方法については，借主に関係がないので，説明しなかった。
- マンションの管理費のうち，所有者が負担しなければならない費用の額につ
いては，借主が負担するわけではないので，説明しなかった。
- マンションの管理の委託を受けている者について，その氏名は説明したが， 住所については，必要がないので，説明しなかった。
※ 区分所有建物 建物の区分所有等に関する法律第2 条第1 項に規定する区分所有権の目的である建物をいう。
〔問 42 〕 宅地建物取引業者でない買主Aが宅地建物取引業者である売主B と宅地の売買契約を締結した場合における，宅地建物取引業法第37 条の 2 の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
- A は， Aの申出により， Aの取引銀行の店舗内で売買契約を締結したときは， その契約を解除することができない。
- Aは， Bの営業マンの申出により， Aの勤務先で売買契約を締結したときは， その契約を解除することができない。
- Aは， Bから媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者 Cの申出により， Cの事務所で売買契約を締結したときは，その契約を解除することができない。
- Aは， Bの現地案内所（テント張り）で買受け の申込みをし， その翌日 Bの申出によりAの自宅で売買契約を締結したときは， その契約を解除することができない。
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〔問 43 〕 宅地建物取引業者Aが自ら売主として， 宅地建物取引業者でない買主B とマンション（価額 5, 000 万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち，
宅地建物取引業法の規定によれば，誤っているものはどれか。
かし かし
- A B間の合意で， Aが瑕疵担保責任を負う期間について， Bが瑕疵の事実を
かし
知ったときから 1 年間と定めても， A は， 当該物件の引渡し後 2 年間は瑕疵担
保責任を負わなければならない。
- A B間の合意で， 違約金を 2, 000 万円と定めても， Aは，1 . 000 万円をこえる部分については， Bに対し請求することができない。
- A B間の合意で， 当事者の一方が契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について， B は手付の半額を放棄し， A は手付の全額を償還して解除することができる と定めても， Aは， 手付の倍額を償還しなければ ， 解除することができない。
- A B間の合意で， Bが契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について ，
A は手付の 3 倍額を償還して解 除することかできると定めた場合 ， A は， 手付の倍額の償還だけでは，解除することはできない。
〔問 44 〕 宅地建物取引業者Aが自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主B に分譲する契約（価額5, 000 万円， 手付金 1 ,000 万円）を平成 6 年10 月1 日締結した場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定に違反するものは，どれか。
- Aか当該宅地の所有権を所有者C から停止条件付きで取得する契約を同年 5 月 1 日締結したか，同年10 月 1 日現在その条件が未だ成就されていない場合において， B が 宅地建物取引業者であると き。
- Aが当該宅地の開発許可を同年 9 月 1 日取得し，同年9 月 10 日その分譲 のパンフレソトを B に郵送した場合において ， B が 宅地建物取引業者でないとき。
- Aか同年9 月 25 日重要事項説明を行った際，造成工事完了時の当該宅地の形状・構造を説明したが，当該宅地に接する道路の構造・幅員を説明しなかった場合において， Bが宅地建物取引業者であると き。
- Aが同年10 月1 日手付金を受領する 際，手付金等の保全措置を講じなかった場合において， Bが宅地建物取引業 者であると き。
〔問 45 〕 宅地建物取引業者Aが甲県知事の免許を受けて営業保証金を供託した場合
に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。
l Aは，営 業保証金の供託を地方債証券によって行うことがきでるが ， その際の当該証券の価額は， 額面金額の 100 分の80 である。
- Aは， 営業保証金を供託しても， その旨を甲県知事に届け出た後でなければ， 事業を開始することができず，これに違反したときは， 6 月以下の懲役に処せられることがある。
- Aは， 営業保証金の供託を現金と国債証券によって行った後， 主たる事務所を移転して供託所が変更になったときは，営業保証金の保管替えを請求することができる。
- Aは， Aの営業保証金の還付がなされたときは， その不足額を供託しなければならないが，その供託は，還付がなされれば，その旨の通知がなくても，行わなければならない。
〔問 46〕 本店と 3 ヵ所の支店を有する宅地建物 取引業者A (甲県知事免許， 平成 5
年 12 月 1 日営業開始）が， 平成 6 年 4 月 1 日宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に加入し，弁済業務保証金分担金を納付したが，その後同年7 月1 日， Bから， 同年3 月 1 日のAとの不動産取引により債権が生じたとして，弁済業務保証金の還付請求があった。この場合，宅地建物取引業法の規定 によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。
- B の取引はAが保証協会の社員となる前のものであるから， B の還付請求は，
Aがそのとき営業保証金を供託していた供託所に対して ， しなければならない。
- Aの納付した弁済業務保証金分担金は150 万円であるが， B が 保証協会から弁済を受けることが できる 額は， 最高2 ,500 万円である。
- Bが還付を受 けるには， その額について，甲 県知事の認証を受けなければならない。
- Aは， Bが還付を受け， 当該還付額相当額の還付充当金を納付すべきことを保証協会から通知されたときは， 2 週間以内にこれを納付することを要し， その納付をしないときは， Aの免許は， 効力を失う。
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〔問 47〕 宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者でないB からその所有地の売却の依頼を受 け， Bと専属専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち， 宅地建物取引業法の規定によれは，誤っているものはどれか。
- Aは， 当該物件の情報を， 必ず， 建設大臣の指定する流通機構（指定流通機構）に登録しなければならない。
- Aは， 当該物件の評価額について意見を述べるときは， Bの請求がなくても ， 必ず，その根拠を明らかにしなければならない。
- Aは， Bとの合意により， 当該専属専任媒介契約の有効期間を， 2 月とすることはできるが， 1 00 日とすることはできない 。
- Bは， 当該物件の媒介の依頼を宅地建物取引業者C に重ねて依頼することはできないが， B の親族D と直接売買契約を締結することかできる。
〔問 48 〕 宅地建物取引業者Aが甲の依頼を受け， 宅地建物取引業者 Bが乙の依頼を受けて， A B 共同して甲乙間の契約を成立させ， 報酬を受領した場合に 関する次の記述のうち， 宅地建物取引業法の規定に違反しないも のはどれか。なお， Aは消費税の免税事業者， Bは消費税の課税事業者とする。
- 貸主甲の業務 用建物を 1 月当たりの借賃100 万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合， A が 甲より100 万円， B が乙 より 103 万円受領した。
- 貸主甲の店舗用建物を権利金（権利設定の対価として支払われる金銭で，返還されないものをいう。） 500 万円， 1 月当たりの借賃 20 万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合， Aが甲より 21 万円， Bが乙より 20 万 6, 000 円受領し た。
- 甲所有の宅地及ぴ建物の代金をそれぞれ 3 , 000 万円及び 2 , 000 万円（消費税込み）で乙が買うとの売買の媒介の場合， A が甲 より 156 万円， B が乙 より 160 万 6, 800 円受領した。
- 甲所有の宅地を代金 4, 000 万円で乙が買うとの売買の媒介の場合， Aが甲より 136 万円， Bが乙より 129 万 7, 800 円受領した。
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〔問 49〕 次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，誤っているものはどれか。
- 取 引主任者A か取引主任者証の有効期間満了前に都道府県知事の指定する講習を受けることができなくて，取引主任者証の有効期間を更新することができ なかった場合， Aは， その受講できなかったことに特 別の事情があるとしても， 当該有効期間満了後は，取引主任者の業務を行うことはできない。
- 取引主 任者Bが不正の手段により宅地建物取引主任者資格試験を受験 したとして， その合格を取 り消さ れ， 登録を消除されたときは， Bは， その翌日重要事項説明をする約束かあっても，その業務を行うことはできない。
- 宅地建物取引業者Cの免許の有効期間が満了した場合 ， Cが当該有効期間満了前に所定の免許の更新の申請をしていても，その申請についての処分がなさ れるまでの間， Cは， 宅地建物取引業の業務を行うことはできない 。
- 宅地建物取引業者Dか不正の手段により免許を取得 した として， その免許を取り消された場 合でも， Dかその取 消し前に締結した宅地の売買契約に基づき行う債務の履行については ，宅地建物取引業法第 12 条の無免許事業の禁止 規定に違反しない。
〔問 50〕 甲 県知事の免許を受けた 宅地建物取引業者Aの免許の取消しに関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，誤っているものはどれか。
- A の役員の 1 人が宅地建物取引業法の規定に違反して罰金の 刑に処せられたときは，甲 県知事は， Aの免許を取 り消さな けれはならない。
- Aか乙県内て業務に関し不正又は著しく 不当な行為をして も，乙 県知事は，
Aの免許を取り消すことがで きない。
- Aか免許を受けてから 1 年以内に事業を開始しない場合において， Aに相当の理由があるときは，甲 県知事は， Aの免許を取り消すことかで きな い。
- 甲県 知事は， Aか不正の手段により免許を取得したとして， その免許を取り消したときは，その旨を甲県公報に公告しなければならない。
